Como evitar problemas por conta de obras dentro das unidades?

Com a pandemia de Covid-19 e as regras de isolamento social, muitas pessoas têm passado mais tempo em casa e mudado suas relações com os espaços. Nesse novo contexto, além de lar, os imóveis se tornaram também escritórios e espaços de lazer.

Em decorrência dessas mudanças de comportamento, houve um aumento significativo no número de reformas em apartamentos e outros imóveis com o objetivo de realizar adequações, tanto é que, de acordo com uma pesquisa do Grupo Consumoteca, 55% das pessoas da classe A e 39% da C fizeram algum tipo de mudança em seu imóvel durante esse período. 

Pensar em reformar ou realizar alguma obra dentro de casa traz uma série de preocupações que vão desde o planejamento até a execução do serviço. E mesmo que o objetivo seja só ajustar um detalhe ou até corrigir alguma falha que incomode os moradores, todo o processo exige muita atenção. 

Pequenas alterações, como mudar a pintura ou o revestimento de uma parede, trocar a bancada da pia da cozinha ou do banheiro, substituir armários ou louças sanitárias, podem deixar o imóvel mais confortável e seguro, e o tornará mais atraente para o mercado imobiliário. No entanto, qualquer obra que seja feita na edificação, inclusive se executada dentro da unidade, deve ser comunicada ao síndico. 

De acordo com uma pesquisa feita pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) e o Instituto Datafolha com 2.419 pessoas de 177 municípios, mostra que 54% fizeram reformas ou construções em suas residências nos últimos sete anos. Porém, construir dentro da legalidade não é limitado apenas em casos de grandes empreendimentos, é preciso ficar atento às leis e normas, que, se desrespeitadas, podem até paralisar toda a reforma. 

Para contratar prestadores de serviços e comprar os produtos certos para a construção, os condôminos devem seguir algumas regras sobre manutenção dentro do prédio e assim, evitar desavenças com os vizinhos. Em geral, especialistas recomendam contratar um engenheiro antes de iniciar qualquer tipo de obra, pois ele será o responsável pelas orientações e documentações necessárias antes de realizar o serviço.

É o que afirma o engenheiro e empresário do ramo de reformas prediais e residenciais, Ronaldo Moura. “O primeiro passo é contratar um engenheiro civil ou arquiteto, que avaliará se o projeto é viável ou se necessita ou não de alvará de construção, documento emitido pela prefeitura. O engenheiro de obras é o responsável por realizar estudos da obra em relação à infraestrutura, acompanhar o procedimento e os cronogramas previstos”, orienta. Esse profissional também irá fazer o planejamento, gerir os recursos, coordenar os demais profissionais, e, além disso, poderá realizar testes e estudar o local da construção, visando garantir a segurança e o prosseguimento da reforma. 

É preciso tomar cuidado para não confundi-lo com o arquiteto. O arquiteto está mais ligado ao planejamento do local: em como aproveitar a iluminação natural, manter a circulação de ar, planejar o tamanho dos cômodos e confeccionar a planta do imóvel. Enquanto o engenheiro estará mais próximo do campo de obras, encarregando-se também da parte hidráulica e de cálculos estruturais, para que não ocorra nenhum acidente.

A reforma tem como principal característica a preservação da planta e da atual estrutura do imóvel, com projetos que somente alterem de forma externa o local. “Quando faço uma visita técnica a primeira coisa que avalio é se a reforma será da parte interior, ou seja, com a pintura dos ambientes, a troca de azulejos e fixação de prateleiras, por exemplo, ou se irá comprometer a estrutura da unidade, com a demolição de paredes e divisórias para a reversão de cômodos, substituição de revestimentos como pisos, paredes, tetos, abertura ou fechamento de vãos, alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias, instalação de mobiliário fixo, etc. Nesses casos, é preciso criar um projeto de marcenaria e providenciar a emissão de uma RRT para o condomínio e para o síndico terem ciência do que será executado”, explica a arquiteta Beatriz Nogueira.

De maneira análoga, as construções alteram a estrutura da propriedade. Nesses casos, as plantas precisam ser modificadas, e é necessário fazer um estudo aprofundado para evitar acidentes e o comprometimento do local. São consideradas construções o levantamento ou a remoção de paredes, a abertura de janelas, a remoção e a elaboração de laje ou qualquer obra que possa sobrecarregar a estrutura do imóvel. 

De quem é a responsabilidade?

A reforma em espaço privativo é de responsabilidade do proprietário. No entanto, a contratação de um profissional não é obrigatória. Ela só é exigida quando há alterações na estrutura do imóvel, como mencionado acima, quando se trata de uma construção. Nesse caso, é preciso, de fato, contratar um profissional para realizar uma inspeção e emitir um alvará de modificação. No entanto, mesmo a reforma ocorrendo dentro da unidade, cabe ao síndico a responsabilidade de cobrar do proprietário a documentação necessária que comprove que a intervenção não irá afetar a estrutura da edificação.

Com a criação da NBR 16.280, ficou mais simples para o síndico cobrar do morador que está fazendo benfeitorias na sua unidade um projeto que o permita acompanhar a obra. Caso a obra seja em um prédio residencial, o condômino precisa apresentar o projeto para o síndico. Se houver uma alteração na estrutura do prédio, o síndico precisa requisitar a inspeção de um engenheiro ou arquiteto. Esses profissionais vão averiguar e emitir os documentos necessários. 

Também de acordo com a revisão da norma, a responsabilidade pela alteração efetuada dentro da unidade passa a ser do morador e do engenheiro ou arquiteto que o acompanha. O condômino precisa ainda apresentar ao síndico uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados por esses profissionais. Mesmo assim, isso não exime o síndico da responsabilidade de cobrar essa documentação, ainda que esta regra não tenha forma de lei, pode ser utilizada por um perito judicial, que irá identificar se foram tomados os cuidados na obra realizada, apontando responsáveis por prejuízos e eventuais danos causados.

O Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP) alerta que, caso o dono da obra decida ignorar as regras internas do condomínio, deixando de prestar as informações e a documentação necessária ao síndico, ou decida dar início à alteração sem prévia autorização, poderá o gestor do prédio denunciar as possíveis irregularidades às autoridades competentes, como a prefeitura, por exemplo. Além disso, poderá adotar medidas judiciais cabíveis, proibindo a entrada do material no condomínio, barrar a entrada dos trabalhadores que estiverem executando a obra, e até pleitear a paralisação do reparo, até que sejam supridas as exigências técnicas.

Por fim, se permanecerem dúvidas por parte do síndico sobre as reformas nos apartamentos ou edifícios, este poderá contratar um profissional para analisar a obra realizada e, se forem constatadas irregularidades, demandar judicialmente, como forma de suspender a melhoria ou determinar sua anulação, com a aplicação das penalidades cabíveis.

Para que isso não aconteça é fundamental que o síndico comunique e oriente todos os moradores sobre as regras para execução de obras dentro das unidades e que fiscalize as mesmas sempre que possível. E, o mais importante, cobrar a documentação de acordo com o que pede a NBR 16.280.

Planejar todo o andamento da obra é essencial para que esse seja um período tranquilo tanto para o morador, como para o condomínio. Com o síndico sendo informado desse planejamento, ele poderá, junto aos funcionários do condomínio, acompanhar a reforma e contribuir com ela indicando os melhores horários para não atrapalhar os demais condôminos, garantindo também a segurança e o bem-estar de todos. 

Fontes:

Pesquisa do Grupo Consumoteca

Pesquisa do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) e do Instituto Datafolha 

Por: Juliana Marques