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A revolução tecnológica e a segurança jurídica nos condomínios

Por Revista Síndico
Última atualização: 06/12/2021
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Com o passar dos anos, os avanços tecnológicos, sociais e de consumo revolucionaram o dia a dia dos condomínios, muitas vezes para melhor. 

Um condomínio de 10 anos é um condomínio relativamente novo.  No entanto, quantas mudanças sociais e tecnológicas aconteceram nesses últimos 10 anos? Será que as normas condominiais redigidas na instituição desse condomínio acompanharam essas mudanças? Estima-se que a vida útil de uma construção é de 50 a 100 anos. Quantas mudanças podem acontecer nesse período? 

O AirBnb e outras plataformas de short stay  não existiam há 10 anos, assim como sequer imaginávamos realizar assembleias através de ambiente virtual. Da mesma forma, a taxa condominial ainda não era considerada um título executivo extrajudicial e ninguém esperava viver uma pandemia como a que vivemos.  

Sendo assim, podemos considerar que normas condominiais elaboradas em um condomínio de 10 anos, já não são adequadas às realidades que vivemos hoje. Muitos condomínios não possuem qualquer regramento que disponha sobre os avanços tecnológicos e com a falta de regras, vêm os conflitos.

Várias tecnologias vieram para desburocratizar o trabalho no condomínio e facilitar a comunicação entre síndico e condôminos, senão vejamos:

Aplicativos: Muitos condomínios já aderiram aos aplicativos, onde os condôminos registram ocorrências, liberam visitantes, reservam espaços no condomínio, visualizam boletos, entre outros.

Portaria remota: Acessos por biometria, aplicativo, Qr code ou por cartão magnético  já são realidade nos condomínios que optaram por substituir o porteiro por uma central que monitora e libera acessos ao condomínio;

Assembleias virtuais: A comodidade da participação em assembleia virtual elevou o quórum de participação, trazendo muitos benefícios às votações em condomínios. A SECOVI-SP apurou que o número de participantes triplicou na maioria dos condomínios.

Segundo levantamento divulgado pela Câmara da Indústria da Construção (CBIC), realizado nos 23 Estados e no Distrito Federal, para decisão de compra de um imóvel, os compradores estão priorizando condomínios residenciais com investimento em inovações.

Ocorre que, a utilização dessas tecnologias deve ser feita com segurança jurídica, para evitar responsabilizações ao síndico e conflitos entre os condôminos. 

Neste sentido, recomendamos que as normas condominiais disponham sobre a forma de utilização dessas inovações, estipulando as regras que devem ser observadas.

Ao falar em assembleias virtuais, por exemplo, nos deparamos com uma série de orientações que precisam ser seguidas pelo condomínio para garantir que as decisões tenham validade e eficácia. Algumas delas são:

– Observar se a convenção de condomínio não proíbe a realização desse tipo de assembleia;

– Garantir que o edital de convocação tenha todas as orientações necessárias para a participação, inclusive o link de acesso;

– Utilizar plataforma que seja segura e que possibilite auditoria dos votos, gravação, apresentação de documentos, entre outros.

Além disso, a depender do tipo de assembleia, é interessante requerer a um Tabelionato de Notas, a lavratura de uma Ata Notarial. Para documentos que precisem ser levados à registro no Cartório de Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos, recomenda-se que sejam feitos por escritura pública e que as assinaturas sejam colhidas através do e-notariado.

Vale ressaltar que alguns operadores do direito defendem que, com o fim da vigência da Lei nº 14.010/2020, que autorizou a realização de assembleias virtuais em virtude da Pandemia até o dia 30/10/2020, apenas os condomínios que contemplam essa modalidade em suas normas condominiais poderão realizá-la.  Isso porque o inciso III do Art. 1.334 do Código Civil estabelece que a convenção de condomínio determinará a competência das assembleias, sua forma de convocação e quorum exigido para as deliberações. 

Por este motivo, para evitar qualquer possibilidade de eventual impugnação às deliberações da assembleia, é interessante aprovar regras para a utilização desse formato. 

Os avanços são necessários, mas precisamos sempre nos atentar que a mudança desordenada pode causar grandes prejuízos. Nos condomínios, a segurança jurídica é o pilar que sustenta a legalidade, a justiça e a harmonia.  

 

Por: Gabriela Macêdo

Gabriela Macedo é advogada especialista em Direito Imobiliário, sócia fundadora do escritório Gabriela Macedo advocacia, professora de pós-graduações e cursos práticos e presidente do Instituto Baiano de Direito Imobiliário no Sudoeste da Bahia.

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