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Vai comprar um imóvel na planta?

Por Revista Síndico
Última atualização: 28/07/2022

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Comprar um apartamento na planta é adquirir um imóvel que está na fase de construção ou que ainda será construído. Trata-se de uma forma comum e vantajosa para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria ou investir em um empreendimento com preço mais em conta. Mas quando o assunto é a realização de um sonho, todo cuidado é pouco!

Geralmente os imóveis na planta costumam ter um preço mais competitivo – o valor pode ser de 20% a 25% mais em conta se comparado aos apartamentos já prontos. Além disso, as facilidades no pagamento são maiores, o imóvel tende a ser mais valorizado e é possível personalizar alguns itens de acabamento. As vantagens são bastante sedutoras, mas mesmo com tantas facilidades as precauções devem ser redobradas.

Segundo a advogada Mychelli Barros, a recomendação é antes de assinar qualquer tipo de contrato, observar se a construtora, incorporadora ou mesmo a imobiliária que está negociando a unidade interessada tem um índice de reclamações significativo ou se as pessoas responsáveis pela empresa dispõem de notas baixas em sites especializados.

O consumidor também pode pesquisar o nome da empresa no site do Tribunal de Justiça do seu Estado, para ver se ela está respondendo a algum processo, e se houver vários processos no mesmo ano contra a empresa é preciso estar atento. Outra opção sempre válida é usar as redes sociais para encontrar reclamações de consumidores contra a empresa. “É trabalhoso fazer tudo isso, mas é uma forma de você se proteger antes de comprar um imóvel”, destaca Mychelli. Ela ainda orienta que, em caso de dúvidas, é importante buscar ajuda profissional de um advogado para checar as informações e analisar as certidões da empresa. É possível que o contrato exija o pagamento de taxas abusivas, prazo prevendo atraso na entrega do imóvel ou outras armadilhas. 

O Procon-SP recomenda que, antes de qualquer sinal ou reserva do imóvel, vale verificar sobre a regularidade do empreendimento, estando atento a alguns pontos importantes, como:

– Se a planta do imóvel foi aprovada na prefeitura da cidade;

– Se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada no cartório de imóveis da cidade;

– Se as plantas, as áreas e a metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura;

– Ler o memorial descritivo, documento que discriminará o material e o equipamento a serem empregados no imóvel. É um documento integrante do Contrato de Compra e Venda.

 

Valores e taxas

Durante o período da obra, o comprador deverá pagar somente o valor da entrada (que pode ser dividido) e as primeiras parcelas referentes ao valor do imóvel. Nesse momento, é comum achar que o valor é mais caro do que o de um imóvel novo, isso porque o valor de entrada é maior. Acontece que a construtora e a incorporadora utilizam o montante de entrada para acelerar a construção do empreendimento.

“Às vezes a construtora ou a incorporadora tenta transferir despesas, como corretagem, para o comprador do apartamento na planta, adicionando uma cláusula de obrigação no contrato. Acontece que essa prática é vista como abusiva pelos órgãos de defesa do consumidor. Há também a taxa de assessoria jurídica que as construtoras podem estabelecer em contrato. O consumidor deve ter conhecimento sobre a existência dela e pode não querer contratar o serviço”, alerta Mychelli Barros.

Diferente dos financiamentos para imóveis prontos, a construtora escolhida não poderá cobrar juros sobre o pagamento das parcelas até a data de entrega do apartamento novo. Apesar disso, as correções monetárias incidirão sobre o valor em decorrência do reajuste de preço dos materiais utilizados para a construção, afinal, pode ser que a construção esteja prevista para durar alguns anos e a inflação altere o valor do material e da mão de obra com o tempo.

De acordo com Helder Rangel, especialista em corretagem e economista de uma startup de crédito imobiliário, o preço do apartamento na planta anunciado ao público não é o preço final se o pagamento não for realizado à vista. “Ao parcelar a compra, o valor até a entrega do imóvel e o custo do que é chamado de parcela final ou financiamento será corrigido. Essa correção costuma ser bastante significativa, pois leva em consideração o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ”, afirma. Para quem pretende parcelar ao longo da obra, Rangel alerta que, “todo o saldo não pago no início será corrigido até a entrega do imóvel, e essa correção pode ser, em média, de até 30% do valor do imóvel, ou até mais, a depender da evolução do índice de correção aplicado”.

Neste modelo, o comprador basicamente ajuda a incorporadora a financiar os custos da construção. É possível financiar um terço do valor total pelo período de construção, que é, em média, de três anos. O economista explica que “se o apartamento vale R$450 mil, são R$150 mil de entrada e R$300 mil de saldo devedor a ser pago após a entrega das chaves. Estes R$150 mil são divididos entre parcelas mensais, taxas intermediárias (trimestrais, semestrais ou anuais, a depender do contrato) e uma última taxa na entrega”. Ele ainda lembra que “o financiamento depende de aprovação pela instituição financeira. Esta não está obrigada a aceitar qualquer perfil de comprador e selecionará os bons pagadores, aqueles que têm como comprovar renda suficiente para arcar com as parcelas do financiamento”.

Outro detalhe importante é que muitas pessoas pensam apenas no valor da parcela inicial, sem levar em consideração o já citado INPC ou as parcelas intermediárias. “É muito comum a pessoa ver o tamanho da parcela, e não a dívida total e pensar que consegue pagar R$1.500 por mês, por exemplo, mas há o aumento do INPC que depois de dois anos, estará muito mais que R$1.500, além do valor das intermediárias”, alerta Helder.

O cálculo pode não ser tão simples de fazer, por isso é indicado pedir ajuda para alguém especializado. Pode ser um consultor financeiro ou imobiliário ou até mesmo o gerente do seu banco. O importante é estimar com alguém o valor total, não o inicial, que pode variar muito.

“Não há uma conta padrão a fazer. Não basta pegar a média do valor do metro quadrado na sua cidade e comparar com o oferecido pelo empreendimento, por exemplo. Na planta pode sair mais barato ou muito mais caro. Vai depender do quanto você tem para dar de entrada, quanto tempo vai financiar as parcelas e as ofertas do mercado”, finaliza o especialista.

 

Atraso na entrega

Ao adquirir um imóvel na planta, normalmente o comprador recebe uma previsão de data de conclusão e de entrega das chaves. No entanto, existem muitos casos de não cumprimento nos prazos da construção e esses atrasos podem variar de 6 meses a 3 anos. Entre as razões mais comuns estão as condições climáticas do local, problemas na coordenação da obra, atraso na entrega de material, problemas com mão de obra ou divergências na documentação.

Segundo a advogada Mychelli Barros, a construtora tem um prazo legal e contratual de 180 dias para a entrega da obra, chamado de “cláusula de tolerância”. “Esse prazo foi estabelecido para cobrir eventuais imprevistos durante a construção do empreendimento, como também para o consumidor ficar ciente a respeito da possibilidade de ocorrência de atrasos na obra”. Mas, se esse prazo for ultrapassado, o consumidor poderá buscar na justiça a reparação dos seus prejuízos, especialmente quando os danos já estiverem comprovados, para que o juiz reconheça por sentença o atraso, determinando as penalidades à construtora e à incorporadora.

Nesses casos, será possível solicitar a rescisão do contrato, com a devolução das quantias pagas, além da multa contratual e a reparação por danos morais e por danos materiais. Mesmo sendo algo muito frustrante e desagradável, muitos não sabem, mas o comprador ainda pode contar com uma boa vantagem: quem estiver com a entrega do imóvel em atraso com mais de 6 meses, deverá por lei, ser indenizado com uma multa por mês paga pela construtora. “É o caso da comprovação em casos de danos materiais. O juiz poderá fixar um valor a título de aluguel do imóvel durante o período de atraso, isso porque o consumidor deixou de se beneficiar do imóvel em razão dessa demora na entrega da obra”, finaliza a advogada.

 

Entrega diferenciada

Essa é uma questão que deixa muitos consumidores apreensivos. Isso porque algumas empresas costumam não entregar tudo aquilo que prometeram na planta baixa do empreendimento. São cômodos com dimensões e revestimentos diferentes do anunciado na venda do imóvel e outras irregularidades do tipo que podem ser encontradas caso o negócio seja fechado com uma construtora não-confiável ou de má reputação.

Ainda de acordo com o Procon-SP, o consumidor poderá exigir da empresa o cumprimento de acordo com o que foi ofertado e/ou aceitar outro produto equivalente, além de rescindir o contrato com direito à restituição de quantia antecipada, com correção monetária, e as perdas e danos.

Essa situação costuma frustrar os compradores e pode ser considerada como um ponto negativo na compra de um imóvel na planta. “A pessoa pode se encantar por modelos decorados que parecem perfeitos e, ao visitar o apartamento pronto para morar, perceber que ele não é parecido com o imaginado”, destaca Helder Rangel. Sendo assim, a dica do especialista é sempre ler o manual descritivo para checar como o imóvel será entregue e esclarecer todos os detalhes com a construtora ou o corretor.

 

Por: Juliana Marques

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