Nos últimos meses, um assunto vem trazendo preocupação para quem aluga e/ou administra imóveis: a alta (e diga-se de passagem, bem alta) do IGP-M, o Índice Geral de Preços do Mercado. Esse indicador é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP) e registra a inflação de preços desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais. Normalmente, é por esse índice que se calculam os reajustes de contratos de aluguel, de tarifas públicas, e também de planos e seguros de saúde.
Mas o IGP-M está tão alto assim? Está! A crise sem precedentes gerada pela pandemia do novo coronavírus afetou profundamente a economia. O índice – medido pela Fundação Getúlio Vargas – subiu 2,58% em janeiro de 2021, percentual superior ao apurado em dezembro, quando havia apresentado taxa de 0,96%. Em 12 meses, o índice acumula alta de 25,71%. Para se ter uma ideia do abismo da crise, em janeiro de 2020, o IGP-M havia subido 0,48% e acumulava alta de 7,81% em 12 meses. Mas o que isso significa, em termos práticos? Que todos os contratos de aluguel deverão ser reajustados em 25% para este ano.
No entanto, diante de um panorama de desemprego e economia em crise, fica complicado aumentar 25% um contrato de aluguel, não é mesmo? Por isso, desde o início do ano, diversos inquilinos estão optando por negociar o reajuste dos contratos, de acordo com outro indicador: o IPCA.
O IPCA é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, medido mensalmente pelo IBGE, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Esse indicador foi criado com o objetivo de oferecer a variação dos preços no comércio para o público final e é considerado o índice oficial de inflação do país. Pelo indicador acumulado em 12 meses, o IPCA acelerou para 4,56% no primeiro mês de 2021, acima dos 4,52% acumulados até dezembro de 2020, taxas bem menores se comparadas ao IGP-M.
Então, você pode pensar… Se o IGP-M está super alto, obviamente, é mais vantajoso negociar o aumento dos contratos pelo IPCA. Mas será que é isso mesmo? Será que o impacto a longo prazo vai continuar sendo vantajoso?
O presidente do Secovi Rio, Dr. Pedro Wähmann frisa que a alta do IGP-M é uma “situação de momento”, causada por condições excepcionais nunca vividas em todo o mundo: a pandemia.
“O impacto sobre os três índices que compõem o IGP-M causou num período de tempo do ano 2020 um descolamento do IGP-M em relação ao IPCA ou mesmo o INPC. É só olhar a série histórica dos últimos cinco anos que isso fica bastante visível”, explica.
Para Wähmann, o IGP-M é usado há anos como referência para aumento de contratos e a situação atual da economia é momentânea, assim, o especialista vê precipitação em quem cogita trocar o índice. “O IGP-M já foi menor que o IPCA e algumas projeções que já pude ver indicam convergência desses índices ao longo do ano”, destaca.
Para Jean Carvalho, gerente geral de imóveis da APSA, trocar o indicador não vai resolver a alta do reajuste nos contratos. Há outras soluções.
“O efeito do indicador é só para o próximo reajuste, que é daqui a 12 meses. Historicamente, o IGP-M passou por altos e baixos, beneficiando um lado ou outro. A solução da troca pode ser assertiva agora, mas e no futuro? Simplesmente trocar não é a saída. Daqui a 12 meses a fotografia é outra, o resultado é outro”, explica.
Para Jean Carvalho, a melhor solução para escapar da super alta é negociar, seja lá qual for o índice.
“Parcelar o repasse, fazer um repasse parcial, ou não repassar nada, são as soluções. É o que estamos vivenciando nos últimos meses. O efeito não é imediato, só aconteceu agora porque chegou a esse índice super alto. A solução é negociar. Ponto. Pode ser que lá na frente seja o contrário, o IGP-M pode estar super baixo. E aí? Como resolver? Estamos no pico da valorização. Vamos dizer que as coisas ficaram muito caras. O IGP-M mede coisas que aumentaram mesmo na crise: dólar, commodities… Quando voltarmos ao normal, os índices vão se alternar”, diz.
Mas e na prática? O que fazer caso o proprietário queira
aumentar 25% seguindo o IGP-M?
“Há que se analisar… Vale a pena perder esse inquilino? Vale a pena sair? A revisão do valor do aluguel pode acabar gerando diminuição do preço também. Ou ainda, em casos excepcionais, o inquilino pode entrar na Justiça e pleitear a redução. Aí é o juiz que vai determinar. A solução talvez não seja a melhor para ambos. E alguém vai ter que gastar dinheiro com custas, justiça… Portanto, a solução continua sendo negociar o preço do aluguel, que vai ficar 25% mais caro”, afirma Jean.
E quem precisa alugar logo um imóvel que está vazio?
Para Jean Carvalho, o mercado, hoje, está apresentando uma oferta razoável de imóveis e o que vai atrair é o preço.
“O índice por si não vai atrair, até porque é uma incógnita, é uma incerteza. Os preços de aluguel tiveram uma queda no ano passado, mas nos últimos dois meses estão se estabilizando. Daqui para frente, vai depender muito da economia. Havendo uma estabilização e melhora econômica, a tendência é um ajuste com preço para cima, leve. Mas continuando a recessão, uma depressão maior, com menos salários e menos empregos, aí a tendência é de queda. Nesse contexto instável, fica difícil pensar num índice. O índice é o menor dos problemas, pode ser o índice que for, se eu continuo não podendo pagar aluguel, então não é a solução, infelizmente”, afirma.
O presidente do Secovi Rio, Pedro Wähmann acredita que foi precipitada a ideia de algumas empresas anunciarem que adotarão o IPCA. Para ele, o correto é continuar com o índice tradicional, o IGP-M.
“Estão com uma visão do retrovisor. Do que aconteceu 12 meses atrás. Já tivemos alguns meses antes da pandemia em que o IGP-M anualizado fechou negativo, portanto, ao olharmos a série histórica do comportamento dos índices, é prematuro cogitar essa troca. Nos meses em que o IGP-M foi muito alto, houve espaço para as administradoras de imóveis – por meio de negociação e acordos – mitigarem esse impacto. Assim, não há solução ideal à vista e o próprio período de excepcionalidade da pandemia explica isso. A melhor solução é manter o hábito e o índice mais tradicional, o IGP-M”, conclui.
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Por: Mario Camelo