Por muito tempo consideradas práticas e grandes aliadas dos moradores, as placas de aluguel e
venda de imóveis na frente dos condomínios vêm se tornando um item cada vez mais polêmico. O
motivo é que, para parte dos gestores, administradoras e condôminos, elas podem servir como um
chamariz para criminosos, representando assim um risco desnecessário. Fora isso, elas podem,
ainda, descaracterizar a fachada e, consequentemente, desvalorizar as unidades.
Independentemente da opinião pessoal, é importante que o síndico esteja por dentro e aberto ao
diálogo sobre a questão para avaliar os prós e contras com mais clareza e evitar surpresas
desagradáveis.
Na opinião do especialista em segurança condominial Thiago Goethnauer, não só as placas, mas os
próprios anúncios na mídia eletrônica podem significar um risco caso o condomínio não siga
procedimentos básicos de segurança: “Não é só o aluguel ou venda. Temos os serviços de gás, de TV
a cabo… os criminosos aproveitam as fragilidades e usam disfarces. Então, não é só se passar pelo
corretor de imóveis ou por possíveis compradores ou inquilinos. A partir do momento em que eles
identificam uma falha de segurança, o risco é muito maior, com placa ou sem placa”, afirma o
especialista.
Segundo ele, o mais importante é que o síndico tenha, antes de qualquer coisa, um panorama básico
sobre a segurança condominial. “O crime é dinâmico, ele muda conforme as oportunidades.
Atualmente, existe uma onda de violência em condomínios de todos os padrões financeiros devido à
facilidade de acesso. Isso é constatado pelos indicadores de criminalidade do Instituto de Segurança
Pública do estado do Rio de Janeiro (ISP). Os bandidos costumam observar a rotina dos prédios e
acabam percebendo os pontos fracos, o que facilita a ação criminosa. Em mais de 90% dos crimes, os
meliantes acessam o condomínio pela portaria. Então, se o prédio não tiver os procedimentos
alinhados, os protocolos de segurança, a identificação de forma correta, ou seja, basicamente uma
estrutura que auxilie o porteiro, além do treinamento deste profissional, o risco existe”, frisa
Goethnauer.
Ele destaca que o papel principal do síndico é conscientizar e desenvolver a segurança. Cabe a ele,
por exemplo, levar o assunto à assembleia, conversar com os moradores, destacar os procedimentos
de segurança no regimento interno, treinar os porteiros em instituições como o Secovi-Rio e
melhorar a estrutura física, caso seja necessário. “No que diz respeito às placas e visitas de
imobiliárias, o ponto principal é que somente pessoas identificadas podem acessar o condomínio.
Deve haver um cadastro previamente enviado pelo vendedor do imóvel em que a portaria possa
fazer essa identificação. Outra coisa importante: o porteiro não pode ficar com chave de imóvel nem
mostrar o imóvel. Isso é um erro gravíssimo. Ele não é corretor. Ele é um profissional de controle de
acesso e só vai permitir a entrada desde que ele tenha as informações para isso”, destaca o
especialista em segurança condominial, ressaltando, ainda, que outro erro frequente é o
condomínio não ter um processo definido; ou seja, a cada turno, um profissional de controle de
acesso trabalho de uma forma específica.
Colocação das placas pode ser impedida pelo condomínio
O condomínio pode impedir a colocação de uma placa de venda ou aluguel de imóvel e, geralmente,
nestes casos, a questão costuma estar especificada no regimento interno. A afirmação é do
advogado Breno Machado – especialista em Direito Imobiliário -, da Schneider Advogados
Associados, empresa parceira da APSA. “Primeiramente, é importante esclarecer que a fachada de
um condomínio compreende a sua face frontal, posterior, bem como as laterais, compondo,
portanto, todo o seu visual. Assim, considerando o conjunto de normas internas de cada
condomínio, que são de cumprimento obrigatório, pode existir disposição relativa ao ato em
questão, uma vez que, mesmo em caráter temporário, a colocação de placa de anúncio é
geralmente considerada como alteração de fachada”, explica o advogado.
Segundo ele, o síndico é o responsável por fiscalizar o cumprimento do regimento interno. Sendo
assim, se houver uma norma contrária à colocação de placas, cabe a ele executá-la, sem cometer
arbitrariedades ou discriminações. Por outro lado, mesmo que não exista nenhuma norma nesse
sentido, é recomendável que o condômino interessado leve o questionamento ao síndico, pois
existe margem legal para aplicação de penalidades referentes à colocação não autorizada de placa,
como a caracterização de alteração de fachada. “Cabe ressaltar, ainda, que as imobiliárias também
estão sujeitas à permissão do condomínio para colocar placas com anúncios. E, mesmo se a
permissão for concedida, a administração pode, também, estabelecer padrões estéticos para os
anúncios.
Já com relação às visitas aos imóveis, o especialista afirma que o condomínio tem liberdade para
estabelecer regras e normas, desde que elas não violem as leis federais, estaduais e municipais em
vigor. O condomínio pode, por exemplo, exigir que a entrada de pessoas estranhas, como
visitantes, somente seja autorizada a partir de prévia demonstração de documento de identificação
ou a permissão do condômino. Em contrapartida, a utilização de regras discriminatórias de cunho
preconceituoso para permitir a entrada de visita ao imóvel – com base, por exemplo, em cor de pele,
religião ou orientação sexual – são absolutamente vedadas.
Proprietário pode ser responsabilizado por ocorrências
Caso a visita a um imóvel para aluguel ou venda provoque algum dano ou uma ocorrência criminosa
no condomínio, o proprietário pode acabar sendo responsabilizado. De acordo com o advogado
Breno Machado, na ocorrência de danos, as responsabilidades variam de acordo com as normas
internas. “Está previsto na lei que o condomínio estabeleça uma norma que determine a aplicação
de penalidade ao proprietário caso a sua visita tenha causado algum dano ao condomínio. Por outro
lado, se não houver disposição nesse sentido, somente o visitante que tenha provocado o dano
poderá ser responsabilizado”, explica o advogado.
Já com relação a uma eventual ocorrência criminosa, ele explica que, caso o proprietário não tenha
contribuído intencionalmente, não pode ser responsabilizado em caráter criminal. Já no âmbito do
Direito Civil, a visão é um pouco diferente. O proprietário, ainda que não tenha agido de forma
propositada, pode ser responsabilizado pelos danos que, por sua negligência ou omissão nos devidos
cuidados quanto à segurança, outras pessoas venham a sofrer. “As consequências podem variar, de
acordo com o que for apurado como dano, sendo mais provável que haja pedido de indenização em
dinheiro para reposição de bens”, diz.
Sobre a prática comum de deixar a chave do imóvel com o porteiro, para que ele receba as visitas, o
advogado afirma que cabe ao síndico permitir ou não. E, em caso de alguma ocorrência nesta
hipótese, as responsabilidades podem variar: “Tais fatos podem ocorrer, sejam as chaves
disponibilizadas pelo porteiro ou por outra pessoa, incluindo o proprietário. O caso da
responsabilidade precisa ser analisado de acordo com cada situação específica. É um tema
complicado, pois, a rigor, nem mesmo o proprietário ou o corretor que acompanhem o visitante são
capazes de garantir, por si só, a segurança”, conclui o especialista.
Regimento interno e convenção orientam os gestores da APSA
Nos condomínios administrados pela APSA, a questão das placas com anúncios de aluguel ou venda
de imóveis na fachada também é discutida frequentemente. De acordo com Luciana Bittencourt,
coordenadora de gestão condominial da empresa no Rio de Janeiro, os gestores são orientados,
antes de qualquer coisa, a verificar o que está determinado na convenção ou no regimento interno.
“Muitos condomínios não permitem a colocação de placas em varandas ou janelas. Afinal, elas
certamente podem ser um fator que afeta a segurança, visto que o objetivo é atrair pessoas
interessadas ao local e assim viabilizar o negócio. Outro aspecto relevante refere-se à poluição
visual, que acaba desvalorizando os imóveis”, afirma Luciana.
Já com relação às visitas aos imóveis, a coordenadora explica que a orientação é para que as equipes
de portaria e controle de acesso não recebam nenhuma pessoa que não esteja devidamente
identificada e acompanhada de um corretor autorizado. “Orientamos, ainda, que não seja permitido
que o porteiro fique com a chave para receber os visitantes. Mas, caso o regulamento do
condomínio permita a prática, exigimos sempre que a guarda das chaves deve ser feita mediante a
preenchimento por escrito”, conclui.