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Terceirização em condomínios

Por Revista Síndico
Última atualização: 25/11/2020

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A terceirização de algumas funções dentro dos condomínios residenciais já é uma realidade na administração das atividades.

Muitos síndicos optam pela terceirização de seus funcionários para evitar problemas com substituições em casos de faltas, ausências e cobertura de férias, além de redução de custos e até para compensar a falta de tempo no acompanhamento das rotinas e processos.

Esse tipo de contratação tem sido bastante vantajosa para os condomínios, porém, a atividade requer alguns cuidados.

As possibilidades de serviços ao terceirizar a mão de obra nos condomínios são variadas: portaria, limpeza, jardinagem, vigilância, serviços de manutenção, entre outros. A prática hoje é comum e ganhou força a partir do início dos anos 2000, segundo apontam profissionais do mercado.

Sabemos também que, financeiramente, a terceirização é bem vantajosa, já que geralmente os gastos com pessoal vão de 50% a 70% dos custos totais, mas que outros tipos de benefícios podem ser percebidos neste processo?

Fabio Marques, síndico há três anos do condomínio Via Bella, na Barra da Tijuca, só vê vantagens na contratação de funcionários terceirizados.

“Utilizamos o serviço terceirizado de segurança, jardinagem e serviços gerais no condomínio desde 2007, ano de inauguração do prédio, e desde então percebemos a economia financeira em nosso orçamento, além da qualidade e a possibilidade de versatilidade nos serviços contratados”, afirma o síndico.

Tarefas como atividades operacionais, gestão de funcionários, administração e contabilidade, itens de manutenção a serem observados etc. são de responsabilidade do síndico, mas que podem ser repassadas para o controle de uma empresa, por exemplo.

O condomínio que não opta pela terceirização deve cumprir com essas e outras obrigações diárias que poderiam ser de responsabilidade da empresa fornecedora de mão de obra.  

Apesar da tranquilidade com este tipo de gestão é preciso estar atento às responsabilidades da empresa prestadora do serviço. Geralmente aquelas com maior solidez e compromisso se comprometem a arcar com todos os possíveis passivos trabalhistas, evitando prejuízos ao condomínio, além de garantir outras vantagens sem custo adicional. 

Quem contratar?

A regra básica para o condomínio fechar negócio com o fornecedor é verificar toda a sua documentação, checar suas certidões negativas nas áreas trabalhistas e fiscais, e se possível conhecer alguns clientes.

Para Marcos Maurício Resende, Gestor de Recursos Humanos, o que mais favorece um bom contrato é dar prioridade a empresas que apresentam estabilidade.

“É importante o acompanhamento e a fiscalização constantes, exigir seguro e EPI’s, e desconfiar de preços muito baixos. É preciso também ter atenção quando há alta taxa de rotatividade dos funcionários e se a empresa dispõe de plantonistas para substituir funcionários faltosos. Se o problema for constante pode ser o caso de rescisão do contrato”, alerta.

Eliana Lopes, diretora de uma empresa que oferece serviços de limpeza comercial e residencial, acredita que segurança e confiança são pontos fundamentais nesta relação.

“Recebemos via ligação ou e-mail o contato do cliente que, geralmente, opta pelo contrato de um ano, mas que normalmente é postergado por mais tempo. Estabelecemos condições importantes no contrato em que as expectativas de ambas as partes estejam de acordo com o plano de trabalho, e depois nos organizamos administrativamente para realizar um monitoramento mensal da parceria”, explica.

Agindo em harmonia com o síndico, as empresas de serviço terceirizado influenciam diretamente na qualidade de vida dos moradores de um condomínio.

“Na nossa empresa oferecemos sempre um trabalho personalizado, vamos ao local para conhecer o espaço e entender as necessidades do síndico, mas em geral o serviço consiste na limpeza de toda a área externa, incluindo playground, salão de festas, churrasqueiras, área da piscina, sauna, academia e corredores”, explica Eliana. 

Vantagens, desvantagens e cuidados

Um dos principais benefícios percebidos é a vantagem de o síndico delegar uma parte da administração condominial extremamente importante, repassando a responsabilidade pela gestão dos funcionários.

Neste caso, será a empresa contratada que deverá escolher, treinar e dar feedback aos colaboradores – além de montar a escala e pagar salários e os direitos dos trabalhadores.

A qualificação e a reciclagem também são pontos positivos neste tipo de contratação, afinal funcionários terceirizados frequentemente participam de cursos, treinamentos e são constantemente avaliados. 

Angelo Moreira, diretor de uma empresa que fornece serviços de manutenção predial e industrial, conservação, jardinagem e até brigada de incêndio, acredita que há uma série de outros benefícios ao se contratar uma empresa especializada em terceirização.

“A atividade pode proporcionar uma melhor qualidade na prestação dos serviços, contribuindo para a melhoria do produto final, aumento de lucro através da redução de custos, eliminação de ociosidade e até aumento de produtividade”, afirma.

Como toda decisão deve considerar os dois lados, terceirizar tem um lado bom e um outro não tão positivo, principalmente, o risco que se corre em quitar um inesperado passivo trabalhista.

Se a empresa não pagar em dia os direitos e encargos dos trabalhadores, o condomínio poderá arcar com essas despesas, uma vez que o mesmo é corresponsável pelo pagamento. Por isso, um acompanhamento de perto é sempre fundamental. 

Angelo fala também sobre as principais responsabilidades da empresa contratada com o condomínio. “O contato deve ser permanente entre os gestores de ambas as partes.

O pronto atendimento, a parceria, o empenho e a determinação na busca pelos melhores resultados são as principais obrigações deste tipo de contratação na minha opinião”, diz.

Para finalizar, o diretor dá algumas dicas para os síndicos antes da assinatura de qualquer tipo de contrato de terceirização: “o síndico deve buscar informações sobre a empresa, verificar sua idoneidade, pedir CND’s (Certidões Negativas de Débitos) e ouvir outros síndicos antes de tomar uma decisão”, sugere.

Um detalhe fundamental nos cuidados da relação entre condomínio e empresa contratada diz respeito à subordinação. É importante evitar que a relação do condomínio com os funcionários terceirizados configure vínculo empregatício.

Neste caso, o ideal é que um supervisor encarregado da empresa terceirizada dê as ordens a esses funcionários através de visitas regulares no local de trabalho. Este procedimento, inclusive, pode estar estabelecido em contrato.

Outro cuidado que se deve ter é em relação ao excesso de turnover – ou seja, quando os funcionários pedem demissão ou são desligados e substituídos com muita frequência.

O fato pode ser indício de salários baixos e de má qualificação da mão de obra, principalmente para vagas de portaria e vigilância, áreas que comprometem a segurança do ambiente e que devem ser acompanhadas de perto. 

Certifique-se também se a empresa contratada não paga menos que o piso da categoria aos seus funcionários, o que pode evitar problemas na justiça se for comprovado que o condomínio foi corresponsável.

O síndico deve exigir de forma expressa uma cláusula que trata da situação trabalhista de todos os empregados que atuam no condomínio, bem como a apresentação de cópias das guias de recolhimento do INSS, FGTS e demais encargos.

É aconselhável também que a empresa apresente a ficha cadastral e de antecedentes criminais de todos aqueles colocados à disposição do condomínio. 

As empresas com maior solidez no mercado costumam apresentar em seus contratos alguma cláusula de responsabilidade pelo ressarcimento de prejuízos ocasionados ao condomínio ou aos seus condôminos decorrentes de atitude culposa ou dolosa dos funcionários alocados nas dependências do empreendimento. Fique atento a essa questão!

O que diz a lei da terceirização

Nos últimos meses, o Brasil tem passado por mudanças relevantes nas leis trabalhistas. Além da reforma, novas regras de terceirização entraram em vigor. No que diz respeito especificamente aos condomínios nada mudou, mas a principal alteração na nova legislação foi permitir que as atividades-fim de uma empresa fossem terceirizadas.

O condomínio não possui atividade-fim, então qualquer empregado pode ser contratado de uma empresa terceirizada, em outras palavras, todos os serviços do condomínio são passíveis de terceirização. 

Segundo Marcos Maurício, a nova lei da terceirização (sancionada em 2017) trouxe benefícios como aumento da produtividade, qualidade nos produtos e serviços oferecidos e facilidades no controle dos custos.

Por outro lado, o gestor acha que as desvantagens decorrentes da terceirização estão relacionadas à responsabilidade subsidiária e pelas grandes ações trabalhistas que a empresa acaba assumindo pelo não-cumprimento de suas obrigações por parte de alguns trabalhadores.

“A nova lei distingue os empregados da prestadora porque eles não possuem vínculo com a contratante. Desta forma, quem será responsável pelo gerenciamento, contratação, remuneração, recolhimentos e demais obrigações trabalhistas e previdenciárias sempre será a empresa terceirizada”, explica o gestor de RH.  

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