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Churrasqueira em condomínio – Regras de uso e convivência

Por Revista Síndico
Última atualização: 09/11/2020

Young handsome men roasting barbecue on grill in cottage countryside. Copy space.
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Os condomínios residenciais vêm investindo cada vez mais em opções de lazer, afinal ter um espaço comum e de convivência nesses locais é fundamental para a socialização dos moradores. Um item indispensável e muito comum é a churrasqueira.

Quem não gosta de receber amigos, fazer um churrasco ou ainda comemorar aquela data especial (em referência, é claro, ao momento pré-pandemia)? Uma das áreas comuns mais solicitadas, a churrasqueira, precisa de alguns cuidados especiais assim como orientações sobre normas de uso e convivência.

Hoje, as churrasqueiras já fazem parte do “espaço gourmet” de muitos condomínios, onde vários ambientes estão integrados.

Para manter em ordem o local recomendam-se alguns cuidados como: construir esses espaços o mais longe possível dos apartamentos, para evitar problemas com barulho e cheiro; não usar carpete, porque é comum cair carvão, gordura ou vários tipos de alimentos no chão; e instalar pisos frios, ou seja, revestidos com cerâmica, porcelanato ou granito.

Há diversas empresas no mercado especializadas na instalação de churrasqueiras, que executam o serviço de maneira rápida e prática. Além da tradicional a carvão, os condomínios ainda podem optar por utilizar as elétricas ou a gás.

E como dica para resolver qualquer problema com a fumaça do churrasco, há a possibilidade de instalação de um exaustor para puxar a fumaça localizada na parte mais baixa do duto e impulsioná-la para cima, na direção da saída de ar. Desse jeito, ela é eliminada mais fácil através da chaminé.

Direitos e deveres

Confraternizar com amigos na churrasqueira do condomínio exige respeitar algumas normas. Alguns condomínios, por exemplo, cobram uma taxa de manutenção adicional para que as pessoas utilizem este ambiente.

Por isso, é importante saber que o valor a ser cobrado deve ser decidido em assembleia, na convenção ou no regimento interno. Apesar de não haver restrição legal a esse tipo de cobrança, o pagamento pode ser motivo de questionamentos por proprietários e inquilinos.

Um dos principais argumentos é a cobrança da taxa normal de condomínio, que poderia contemplar o direito ao uso dessa infraestrutura.

Quando alguém compra um apartamento também adquire parte das áreas comuns, sendo, portanto, co-proprietário de todas as áreas de lazer.

Se valendo do argumento de evitar que um ou outro co-proprietário utilize constantemente a área de lazer, alguns condomínios estipulam uma taxa de uso para determinados espaços, que basicamente visa custear os gastos adicionais com a limpeza e a conservação do local.

Ocorre que, diante da falta de conhecimento jurídico das leis que regulamentam o direito de propriedade e até dos itens que constam no regimento interno, muitas vezes a cobrança dessa taxa adicional é feita de forma abusiva. Por isso, é fundamental estabelecer regras de uso dentro dos princípios legais para evitar questionamentos.

Segundo a advogada Gabriela Grasel Bittencourt, especialista em Direito Constitucional, o condomínio pode exigir o pagamento de taxa para utilização da churrasqueira, desde que esteja prevista na convenção do condomínio.

Da mesma forma, se o equipamento sofrer algum dano, o condomínio poderá cobrar do morador que está locando um ressarcimento das despesas correspondentes, e até mesmo uma multa, se previsto na convenção.

Caso não haja previsão específica na convenção sobre o valor da multa, é necessária uma assembleia para definição do valor a ser cobrado.

Já em caso de negativa no ressarcimento das despesas e do pagamento da multa, o condomínio poderá até mesmo entrar com uma ação judicial contra o infrator.

“Se o morador discordar da multa ele poderá apresentar sua defesa, porém, se sua defesa não for procedente, e ainda assim continuar a se recusar a pagar a multa, sua conduta poderá ser classificada como “descumprimento reiterado” dos deveres impostos pela convenção e pelo artigo 1.336 do código civil.

Assim, além da primeira multa aplicada, poderá ser aplicada uma multa correspondente a 10 vezes o valor mensal do condomínio”, explica a advogada.

É importante constar na convenção do condomínio ou no regulamento interno itens importantes para a utilização das churrasqueiras e de outros espaços das áreas comuns como a finalidade a qual os locais se destinam. “A melhor maneira é o condomínio elaborar as regras sobre o uso das áreas comuns por convenção.

Esta convenção deverá ser elaborada por 2/3 dos condôminos e para ser oponível contra terceiros, deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis”, orienta Gabriela.

Cada condomínio deve debater o tema em assembleia e, com apoio jurídico, criar uma regulamentação para o uso da churrasqueira, contemplando: valor da taxa de aluguel; horário de utilização; número máximo de pessoas permitidas no local; permissão para entrada de convidados; delimitação de área para circulação, como a permissão para uso de outros ambientes (piscinas, saunas, etc.); altura do som; e, sobretudo, punições severas para coibir os abusos, com aplicação de multa e proibição para nova locação do espaço durante certo período.

Qualquer outro morador que venha a se sentir prejudicado por conta da utilização da churrasqueira, poderá também requerer seus direitos em relação àquele que o prejudicar.

Sendo assim, o condomínio não pode criar uma norma para um grupo de condôminos e outra para os demais moradores quanto à utilização do local. É ilegal um ou outro condômino utilizar de forma exclusiva ou em excesso uma área que é coletiva, de maneira a impedir que o vizinho tenha o mesmo acesso.

O uso abusivo é proibido pelos artigos 19 da Lei 4.591/64, 1.335, II e 1.336, IV do Código Civil.

Já os moradores inadimplentes não podem ser impedidos de usufruir esses locais, segundo orientações da advogada: “submeter o inadimplente a tratamento degradante ofende o artigo 5, III da Constituição Federal. Além das penas pecuniárias previstas, nenhuma outra que importe na privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em convenção ou aplicada pelo condomínio”.

 Boa convivência

Além de solicitar a reserva do espaço com antecedência, alugar a churrasqueira para pessoas que não sejam moradoras não é uma prática comum e deve ser evitada.

Moradora do condomínio Itaigara, na Tijuca, há quatro anos, Elisabete Duarte é frequentadora assídua da churrasqueira do prédio. Pelo menos de três a quatro vezes ao ano ela utiliza o local para fazer comemorações e receber amigos e familiares.

“Sempre que desejo usar a churrasqueira preciso verificar em um quadro de avisos a disponibilidade da data desejada, solicitar ao porteiro o agendamento, preencher um formulário informando por qual motivo e para quem é o uso, assinar o termo de ciência das regras de uso, e por fim pagar uma taxa no valor de R$203”, comenta.

Maria Lucia, síndica do condomínio há pouco mais de três meses percebeu que só nesse curto espaço de tempo a churrasqueira já foi utilizada, praticamente, em todos os finais de semana.

“No nosso condomínio o morador paga pelo aluguel do espaço reservado ao salão de festas e churrasqueira, independentemente de ser usado somente um deles. Não é permitido que o espaço seja cedido ou alugado para pessoas estranhas ao condomínio, ainda que por solicitação do morador”.

A síndica fala também sobre os itens mais importantes que estão na convenção do condomínio sobre a reserva do espaço: “aqui a churrasqueira não pode ser usada para fins lucrativos e os danos causados pelo uso indevido do local, suas dependências e demais pertences, bem como outros atos de indisciplina praticados pelos convidados, são de exclusiva responsabilidade do morador que alugou. Ele responderá também pelo mau uso do local arcando com as despesas necessárias para o reparo, com responsabilização civil, inclusive”, finaliza.

Vale ressaltar que é importante, sempre que possível, investir em obras e equipamentos para essas áreas, como a instalação de toldos, coberturas e mobiliários.

A implantação de um sistema de câmeras, para que os excessos fiquem registrados e sirvam de provas para a aplicação de punições também podem ajudar na preservação do local. “A multa é uma solução muito boa em casos de descumprimentos das obrigações com a coletividade.

Mas, não podemos limitar o acesso ao local, precisamos sempre ponderar os bens jurídicos que estão em jogo. Assim, o que se apresentar naquele momento ou o que melhor solucionar o problema, é o que devemos fazer uso para apaziguar a situação e com isso evitar abusos que prejudiquem a nossa comunidade”, comenta a síndica.

Na opinião de Elisabete, antes de utilizar a churrasqueira é preciso estar atento a alguns cuidados para evitar possíveis transtornos.

“É importante verificar se todos os utensílios como, espetos, grelha e outros que fazem parte do equipamento estejam em ordem, e ao terminar garantir que todos estejam no seu devido lugar. Outro detalhe é respeitar as orientações de funcionamento do freezer e dos outros equipamentos”, alerta.

Muitas vezes, o uso compartilhado das áreas de um condomínio acaba gerando certo estresse e algumas confusões entre os moradores.

Por isso, as regras específicas para a utilização desses espaços, que ordenam e organizam essa questão, devem constar na Convenção e no Regulamento Interno de cada condomínio, regendo as obrigações e os deveres dos condôminos na utilização desses ambientes.

É sempre bom destacar que essas regras foram criadas com a finalidade de garantir a segurança, a tranquilidade e a comodidade de todos os moradores.

Como o uso dessas áreas é comum a todos os moradores é aconselhável que a reserva seja feita previamente com dia e horário desejados, e a assinatura da ciência das normas de utilização.

De qualquer forma, caso essas normas não sejam encontradas na convenção, será necessário discutir o assunto em assembleia para a criação da regulamentação e, dessa forma, organizar a utilização desses espaços, com os direitos e deveres de quem o utilizará.

Lembre-se, quando bem utilizada, a churrasqueira pode integrar as pessoas, alegrar as famílias e selar a amizade entre os vizinhos!

 

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