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Riscos estruturais em condomínios

Por Revista Síndico
Última atualização: 01/02/2021

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A queda de duas caixas d’água de aço com cerca de 15 metros de altura num condomínio recém-inaugurado no Espírito Santo, no fim de dezembro, causou a morte de uma pessoa e levantou um alerta importante sobre os riscos que moradores podem estar correndo em casas e condomínios com problemas estruturais. Especialistas no assunto dizem que situações como essa podem ser evitadas na maior parte das vezes. 

De acordo com o arquiteto Fernando Santos, diretor da Santos Projetos, a maior parte dos problemas estruturais encontrados em obras é oriunda de uma conjunção de três fatores básicos: mão de obra de baixa qualificação, materiais de baixa qualidade e cronogramas muito enxutos. 

“A supervisão especializada, que poderia atuar no acompanhamento e nas correções, em algumas situações fica pouco tempo no canteiro e acaba não conhecendo todos os problemas que ocorrem. Isso é potencializado pela qualidade dos materiais, que acaba provocando mais problemas do que o normal. Além disso, um cronograma muito apertado faz com que não se tenha margem para estudar e tratar os problemas que sempre ocorrem nos canteiros de obra, fazendo com que adaptações duvidosas sejam implantadas para que a obra não pare”, afirma Fernando. 

Segundo ele, os problemas mais comuns estão relacionados às fundações e falhas de execução da superestrutura, como pilares, vigas e lajes. “Falhas nestes aspectos irão se manifestar em todos os outros sistemas da construção, como trincas nas vedações, vazamentos em telhados, vazamento em tubulações e infiltrações diversas”, diz. 

O arquiteto frisa que a maior parte das falhas estruturais não aparece de repente. Tais falhas irão se manifestar aos moradores e síndicos por pequenos sinais ao longo dos anos. “Trincas em pisos, paredes e tetos, infiltrações, umidade ascendente, marcas de mofo, portas arrastando e janelas que não abrem são os sinais mais comuns que as edificações podem apresentar. Quanto antes os problemas forem registrados e relatados para a construtora responsável, maior a chance de serem corrigidos dentro da garantia ou de serem obtidas compensações”, orienta Santos. 

 

Acidentes aumentaram nos últimos anos, aponta especialista

Síndica profissional formada pela APSA, Mônica Romariz Lima é também engenheira civil e trabalha como perita judicial, conhecendo de perto a realidade das construções atuais. Segundo ela, nas últimas décadas, o empobrecimento da população, o imediatismo, a necessidade de diminuição de custos, a falta de mão de obra especializada e a queda de qualidade dos materiais fizeram com que aumentasse o número de acidentes por todo o país. 

Engenheira Mônica Romariz sentada em frente a uma mesa de trabalho
Mônica Romariz, engenheira, orienta a exigência do Laudo Técnico de Vistoria Predial com menos de 5 anos da sua realização

Mônica destaca que há alguns cuidados básicos, como a exigência de que o gestor da propriedade apresente o Laudo Técnico de Vistoria Predial com menos de cinco anos da sua realização. Afinal, ali deverão conter as inspeções realizadas em todas as partes da edificação, tanto comuns como privativas. 

“Também deve-se evitar adquirir imóveis sem verificar o Registro do imóvel (RGI) e o Manual Descritivo, sem conhecer o histórico da empreiteira e sem realizar um parecer técnico com profissional legalmente habilitado. Entretanto, na impossibilidade de se contratar tal profissional, é preciso estar atento aos detalhes, realizando um checklist em portas, janelas e esquadrias de infiltrações, fissuras, trincas e rachaduras”, explica. 

Para Mônica, o maior problema nesta questão não está ligado à legislação, mas sim à fiscalização: “Na minha opinião, a legislação atual é boa, o que não funciona bem aqui no Brasil é a fiscalização dessas leis e normas. As entidades de classe e as secretarias municipais de urbanismo são os órgãos destinados a esta fiscalização. A Lei 5.194/66 determina que somente os profissionais habilitados podem executar obras e serviços de engenharia e agronomia, e cabe ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) fiscalizar seu correto cumprimento”, diz. 

Entretanto, segundo a engenheira, o que nós vemos hoje em dia são condomínios nascendo em áreas como, por exemplo, na Muzema (RJ), sem nenhuma fiscalização do poder público, onde inclusive, desabou um prédio inteiro – confira aqui uma reportagem na época. 

A especialista diz que existem, sim, sinais de problemas estruturais que podem ser identificados por qualquer pessoa. Por exemplo, portas que não fecham e janelas que não correm normalmente podem ser um indício de que algo está errado. Outros sintomas são manchas nas superfícies das pinturas devido ao arraste dos sais pela evaporação da água, que são tecnicamente chamadas de eflorescência.  Neste caso, deve haver ali uma infiltração, que dependendo do nível, pode já estar corroendo as armaduras. 

“Qualquer fissura, trinca ou rachadura deve ser investigada, pois podem ter origem estrutural ou ser apenas problemas no revestimento. Além disso, é possível fazer testes sonoros. Basicamente, consiste em batidas com um martelo metálico no revestimento para verificar o som produzido. No caso de som cavo, indica um excesso de ar dentro das paredes, o que pode levar a infiltrações e corrosão de armaduras. Este teste é feito por profissional técnico, porém, num primeiro momento, o próprio morador pode tentar fazê-lo e caso perceba um som oco, deve chamar um profissional habilitado para avaliação”, explica. 

 

Mudança na legislação preocupa 

Uma mudança feita pelo Ministério da Economia vem preocupando profissionais de engenharia e arquitetura. De acordo com o órgão, imóveis de uso comercial não precisarão mais de alvará, emitido por órgão público de fiscalização, para serem construídos ou reformados. Mas a nova resolução só vale para obras de baixo risco – critério que deve ser definido pelos municípios. A mudança está prevista para começar em março em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. No restante do país, a partir de setembro.

Para a engenheira civil Mônica Romariz Lima, a nova lei é uma tentativa de desburocratização que pode ser perigosa: “O critério de baixo risco é um pouco subjetivo e cada município definirá como bem entender. Este estudo de risco vai definir risco para quem? Risco para os trabalhadores, risco urbanístico, risco para o meio ambiente? Além do mais, transfere o poder público para uma empresa particular que também poderá agir de forma a criar obstáculos e entraves no intuito de se favorecer”, opina.  

Segundo ela, a fiscalização realizada pelo poder público nunca conseguiu abranger todos os tipos de construção, já que não há funcionários suficientes, mas com a implementação desta lei a fiscalização será zero para tais tipos de imóveis, já que bastará o proprietário informar se a obra está ou não dentro da lei.

 

+ Reportagem sobre o acidente ocorrido no Espírito Santo, em 2020, quando duas caixas d’água cederam dentro do condomínio de Cariacica

 

Por: Gabriel Menezes

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