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Fachada do prédio

Por Revista Síndico
Última atualização: 18/07/2022

A low angle shot of apartment buildings against clear sky background
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Quem reside em condomínios sabe que há regras determinadas na Convenção para manter a fachada harmônica e garantir um imóvel valorizado e com bom valor de mercado. No entanto, nem sempre essas normas são respeitadas pelos moradores. Instalar antenas, colocar películas em vidros, toldos, suporte para equipamentos e diversos outros elementos que influenciam na estética da fachada de um condomínio, são itens que geram alterações nessa área, o que pode acabar causando conflitos entre os condôminos. 

A advogada especialista em Direito Condominial, Keisy D’Ávila, explica que, de forma genérica, a fachada é toda área visível que integra a estrutura do prédio e suas faces, ou seja, tudo aquilo que confere um visual padronizado e uniforme ao condomínio e suas edificações. “Portanto, tudo aquilo que altere o padrão original, incluindo instalações, adornos, objetos, vidraças, pintura de cor diversa ao padrão, afixação de outdoor, cartazes etc. não poderá ser executado sem o devido procedimento legal e em conformidade com as leis internas do condomínio”, explica.

Conforme o síndico, Joelton Rebouças, a composição de fachada engloba tudo o que está na parte externa, como paredes, portões e toda estrutura estética do condomínio. Já a sacada é uma estrutura que está vinculada a uma unidade de uso privativo, geralmente em unidades, iniciando do 1º andar, podendo inclusive estarem interligadas com as portas e janelas das unidades, tanto de casas como de apartamentos.

De acordo com o Art. 1.336, do Código civil, em seu inciso III, é dever do condômino abster-se de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Ainda segundo o Art. 10, incisos I e II, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, é defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada e/ou decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação. 

Para evitar problemas relacionados ao fechamento de fachada, Keisy Dávila recomenda sempre que seja consultada a Convenção Condominial, bem como o Regimento Interno para a verificação do que foi estabelecido como padrão geral. “Ainda  havendo dúvidas, deve ser apresentado o questionamento ao síndico antes de adquirir e instalar qualquer objeto na varanda ou em área que faça parte das áreas externamente visíveis. Sobretudo, manter em voga as recomendações a todos os condôminos, disponibilizadas cópias dos documentos internos, para que as incidências sejam minimizadas e os condôminos evitem prejuízos”, indica. Importante frisar, por fim, que mesmo em relação aos elementos de uso esporádico ou periódico, como vasos, suportes, varais, redes e objetos de adorno e lazer, não são estes genericamente permitidos e podem ser vedados.

As únicas alterações de fachada que possuem um pouco mais de flexibilização para serem executadas são aquelas que competem à segurança dos moradores da unidade autônoma, seja em casa ou apartamento, a exemplo das telas de proteção. Keisy esclarece que, ainda assim, é importante que seja observada a padronização sobre a cor, espessura e forma da rede, todavia, sem inviabilizar sua instalação. 

Para Joelton, a fachada é um espaço que pode ser aproveitado como um local perfeito para relaxar, ler, utilizar um conjunto de mesa com cadeira, degustar uma comida com um bom vinho, pintar e fazer uma decoração na parte interna para um melhor aproveitamento da área. No entanto, os condôminos devem ter bastante cuidado antes de qualquer alteração nesses locais. 

“Devemos sempre analisar o condomínio como um local que é adquirido com características próprias desde sua planta. Então qualquer mudança pode entrar em choque com algum condômino que apostou no empreendimento, além de modificações na estrutura física que podem trazer problemas sérios sem acompanhamento de um responsável técnico”, relata.

Penalidades

Constatado o descumprimento de uma norma a este respeito, compete ao síndico a aplicação das penalidades previstas pela legislação vigente e pelas normas contidas na Convenção condominial ao transgressor, seja com advertência, multa ou sanções. O infrator será responsabilizado e ainda terá que desfazer as alterações feitas, arcando com todo o custo despendido para tanto, devendo retornar o ambiente ao status em que se encontrava, em conformidade com o padrão do edifício. 

“Persistindo em ilegalidade, o art. 1.337, do Código Civil, prevê que é conferido ao condomínio, por deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração”, informa Keisy.

Já havendo a possibilidade de alteração de fachada são iniciados os trâmites relativos à alteração da Convenção Condominial e/ou do Regimento Interno, cujos documentos estabelecem as regras sobre fachada. “Somente mediante a convocação de uma Assembleia Geral, com pauta específica, e aprovação de 2/3 de todos os condôminos são alteradas as regras e, consequentemente, permitida a alteração de fachada. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ainda que é possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos, com respaldo no art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946. Atendida a vontade da maioria, enquanto proprietários comuns em condomínio, a legislação respalda a liberdade das partes”, complementa Keisy.

Finalizando, Joelton comunica que cada condomínio além de utilizar o Código Civil como sua proteção, deve ter a Convenção e o Regimento Interno com regras adaptadas à sua realidade. “Quando o condômino não respeita as regras ele está colocando todo o empreendimento em risco, na sua estrutura física principalmente, até o próprio seguro do condomínio, que pode ficar sem efeito a depender da situação, independente se o condomínio é horizontal ou vertical. Isso reforça a importância do papel da gestão do condomínio”, diz.

 

Por: Fabiana Oliva

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