Perguntas rápidas: na hora de comprar ou alugar um apartamento ou loja, você leva em consideração o estado geral do condomínio onde se localiza o imóvel? Dá preferência para aqueles com a edificação bem cuidada, moderna e com manutenção constante?
As respostas para essas questões parecem óbvias. E são. A boa conservação e a promoção constante de melhorias na edificação ajuda a manter vivo o interesse de locatários e proprietários em relação aos imóveis, garantindo retorno financeiro e valor de mercado competitivo. O contrário também é verdade: condomínios sem atenção afastam investidores de toda a natureza e depredam o patrimônio de seus proprietários.
Com a economia ainda se recuperando da crise provocada pela pandemia do Novo Coronavírus, criar projetos de melhorias não é tarefa das mais simples para os gestores de condomínios. Os altos índices de desemprego e a queda de renda média das famílias têm criado um cenário desafiador para eles: pensar em projetos de revitalização sem criar cotas extras ou aumentar as taxas já vigentes. É o bom e velho “fazer mais com menos”.
Apesar de espinhoso, o caminho da melhoria constante em tempos de crise passa por algumas dicas básicas de gestão. Antes de mais nada, é preciso traçar um raio-x das finanças do condomínio. O síndico deve conhecer a fundo a sua realidade financeira. Para isso, é preciso examinar sua arrecadação, principais custos e onde estão as possibilidades de aprimoramento e inovação. “É fundamental o síndico conhecer o fluxo de caixa de maneira minuciosa para não sobrecarregar com gastos”, afirma Geísa Kaufman, síndica do Condomínio Equador, com 19 unidades.
Diminua os gastos
Um condomínio que gasta pouco terá mais folga para idealizar e executar projetos de revitalização e manutenção periódica. O caminho da economia envolve a adoção de medidas simples, mas necessárias. A primeira delas envolve a redução das despesas com energia elétrica. Estimativas avaliam que a conta de luz chega a representar 10% do custo total de manutenção de um condomínio. Cortar desperdícios de energia pode render frutos promissores no longo prazo. Instale sensores de presença nas áreas comuns, que ligam a luz apenas quando houver pessoas nos locais, e substitua as ultrapassadas lâmpadas incandescentes e fluorescentes pelas de LED, cerca de 80% mais econômicas.
Poupar na conta de água deve ser outro objetivo do gestor interessado em fazer sobrar mais recursos no fim do mês para investir em melhorias. Além de instalar hidrômetros individualizados para cada unidade, o que costuma gerar economia no consumo de água de até 30%, o gestor pode providenciar inspeções regulares para identificar e corrigir vazamentos.
A redução de gastos dentro de um condomínio passa também por uma gestão eficiente de recursos humanos. Salários e encargos de funcionários comprometem até 70% da arrecadação de um condomínio. Por isso, cogite terceirizar algumas funções e tenha atenção redobrada com as horas extras mal planejadas.
“Por aqui, prestamos atenção também aos contratos existentes. Sempre tentamos coordenar melhor preço, qualidade do serviço da empresa que prestará o serviço, bem como forma de pagamento para que não haja a necessidade de emissão de cotas extras astronômicas. É sempre bom realizar um trabalho junto às mantenedoras do condomínio, flexibilizando reajustes e solicitando descontos”, afirma a síndica Geísa.
Aumente a arrecadação
É possível aumentar os recursos do condomínio sem necessariamente mexer nas taxas condominiais. O combate à inadimplência, nesse cenário, é uma das medidas mais urgentes. É preciso agir rápido diante dos devedores, garantindo o pagamento no menor prazo possível. Execute as cobranças e facilite ao máximo o quitamento das dívidas que existirem, propondo formas de parcelamento e pagamento diferenciadas, entre elas o cartão de crédito.
Outro caminho para aumentar a arrecadação do condomínio é por meio da geração de receitas. Ou seja, pense em alternativas de seu condomínio fazer caixa. Muitos gestores têm apostado na locação de espaços para empresas como forma de obter uma renda extra. Entre as saídas mais comuns, estão a locação de terraços para corporações de internet e telefonia.
A publicidade também é uma fonte possível de receita. Alguns condomínios alugam suas fachadas para a colocação de banners, projeções digitais e outras peças de comunicação com fins publicitários. Já o interior do edifício pode ser aproveitado para fixar anúncios em formatos menores, como totens e monitores em elevadores. O prédio ganha a cada publicidade feita por empresas terceiras nesses canais.
Por fim, é possível gerar receitas com a venda de lixo produzido no condomínio. O lucro acontece quando o condomínio instala um sistema de coleta seletiva e passa a comercializar os materiais separados para a reciclagem.
Pense em linhas de financiamento para os projetos
Se você já cortou despesas e aumentou a arrecadação, mas, ainda assim, está longe de obter o montante necessário para executar as melhorias em seu condomínio, uma saída interessante pode ser recorrer a uma linha de financiamento.
Há alguns anos, pensar em empréstimo para financiar projetos condominiais era algo fora da realidade, especialmente porque os bancos não possuíam linhas específicas para condomínio. Mas o cenário mudou, Hoje, já existem startups financeiras com linhas de financiamento focadas no segmento condominial, que se diferenciam pela série de vantagens oferecidas à unidade.
“A grande vantagem do financiamento é que ele consegue realizar as necessidades que o condomínio tem e que, por falta de caixa, acabam sendo postergadas. Projetos como energia solar e portaria virtual, por exemplo, que exigem investimento inicial alto mas que geram economia no longo prazo”, pontua Igor Rascovsky, líder da área de Créditos para Condomínios da fintech CashMe.
Outra empresa que também atua na geração de financiamentos é a WohPag, que surgiu em agosto de 2020 e já possui mais de 6 mil contas digitais. “Chegamos para transformar a relação do mercado imobiliário com os bancos! Nossos produtos e serviços são desenvolvidos para simplificar o dia a dia das administradoras, imobiliárias e condomínios. As contas digitais WohPag têm isenção total da tarifa de manutenção e nossas linhas de crédito exclusivas são fáceis de contratar e com taxas personalizadas para atender as necessidades de cada cliente. Pretendemos aumentar os financiamentos em 200% nos próximos meses”, explica o CEO da empresa, Marcelo Assunção.
A promessa de startups, como as duas citadas aqui nesta matéria, é facilitar o acesso ao crédito para condomínios, de forma rápida, digital e segura, sem burocracia e sem a necessidade de figuras clássicas dos financiamentos tradicionais, como o avalista e o fiador.
Importante frisar que o síndico não tem poder para contrair dívidas com juros em nome dos condôminos. Nesse sentido, para garantir transparência e lisura ao processo de crédito, é imprescindível que o síndico consiga a aprovação do financiamento em assembleia. A comunidade condominial precisa conhecer as condições e aprovar a ideia.
Um último ponto de atenção é sobre a financeira em si. Embora já sejam numerosas no mercado, o gestor deve dedicar algum tempo à pesquisa para escolher uma instituição financeira que efetivamente ofereça boas condições de negociação.
Por: Aline Durães