Realizar obra em condomínio não é tarefa fácil

Garantir a segurança em reformas realizadas dentro dos condomínios e nas unidades privativas, esse é o papel da norma NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Para cumprir tal medida e evitar dores de cabeça é necessária a contratação de um especialista em obras e ainda obter uma autorização específica.

A síndica profissional e consultora de Gestão Condominial, Amanda Accioli, conta que já teve muita dor de cabeça com obras em condomínios residenciais. “Da última vez o condômino começou a obra sem avisar e era “a obra”. Ele havia comprado o imóvel e resolveu mudar ele por inteiro com a ajuda de um arquiteto, porém não avisou a síndica e os funcionários do condomínio, e também não apresentou a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). Quando apresentou, depois de muito sacrifício, pois ele não tinha um projeto inicial, identificamos que haveria uma mudança estrutural muito séria que poderia colocar em risco o prédio de 12 unidades (coluna). Tivemos que embargar a obra com urgência, já que ele não aceitava nosso “não” totalmente justificado pelo engenheiro do condomínio”, conta.

Para evitar transtornos como esse, Amanda indica que os condôminos deixem as normas e condições para realizar as obras de forma bem clara e estabelecidas no regulamento interno do condomínio, como a entrega de ART/RRT e horários para barulho, para não haver problemas. “Moradores devem conversar com os gestores de seus condomínios, por exemplo, para avisar da obra, conhecer as regras do RI e, principalmente, cumpri-las”, orienta.

Você sabe o que diz a lei sobre esse assunto?

A Norma Brasileira 16280 trata as etapas de execução de obras e reformas, listando os requisitos para antes, durante e depois de uma obra/reforma em um prédio ou em uma unidade. Segundo o advogado especialista em Direito Condominial, Marcio Panno, o morador pode executar quase todo o tipo de obra, desde que não retire vigas, pilares e elementos estruturais da edificação e não altere as áreas comuns. Já o síndico, como representante legal do condomínio, tem um papel muito importante, que é de autorizar e fiscalizar a obra/reforma.

“Caso o morador se recuse a cumprir a norma, o síndico pode impedir a execução da mesma. Se o morador insistir com o descumprimento o condomínio deverá ingressar com uma ação judicial para embargar a obra e obrigar o cumprimento da norma. O descumprimento da NBR 16280, com a não apresentação dos documentos ou execução em desconformidade com o que fora apresentado previamente, poderá acarretar o embargo da obra pelo condomínio. O síndico pode impedir a entrada de funcionários e materiais, denunciar para os órgãos fiscalizadores (Prefeitura, Crea, CAU) e, por fim, ingressar com a ação judicial”, explica.

Entenda como deve ser feito o acompanhamento das obras

Durante uma reforma, o engenheiro condominial tem como principal papel garantir que todo o escopo da reforma seja concluído com qualidade, segurança e o mínimo possível de incômodo ao síndico e aos moradores.

O engenheiro civil e sócio da Aragon Engenharia Condominial, Gabriel Guimarães Aragon, destaca que o mais adequado é que o síndico possua a assistência de um engenheiro. “Desde o momento em que se decide fazer uma obra, até que ela esteja completamente concluída. Isso porque, por mais que o síndico tenha uma ideia dos itens que pretende abordar na reforma, com certeza irá precisar de ajuda para definir um escopo claro e detalhado. Com esse escopo poderá enviar cartas-convite às empreiteiras, bem como garantir que as empresas estejam orçando a mesma coisa e se torne mais fácil a comparação desses valores. Apenas depois disso concebe-se o contrato”, explica.

Gabriel também salienta a importância do engenheiro participar da redação do contrato. “Será este profissional que ajudará a definir critérios de aceitação do serviço, como prazos de execução, de garantia, normas de referência, critérios e medição, pagamento do serviço e vários outros itens. Diretamente na reforma, o engenheiro atua na fiscalização da técnica aplicada; na medição dos serviços executados no mês; no acompanhamento dos valores a serem pagos conforme o previsto etc.”, relata.

São tantos cuidados, que a comunicação antecipada sobre essa reforma, independente da sua complexidade, sempre acaba sendo a melhor orientação. “No mais simples dos casos uma obra envolverá a entrada de pessoas desconhecidas ao condomínio, por isso é necessário informar o síndico da sua presença. Ao informar o síndico sobre a reforma, esse poderá também avaliar se vai pedir um plano de reformas ou não. Isso porque a NBR16.280-Sistemas de Gestão de Reformas não estabelece explicitamente quais reformas requerem a criação de um plano de reformas. Como o síndico é o responsável legal pelo condomínio, é importante informá-lo de qualquer trabalho de reforma”, diz.

Fique atento em relação a esses cuidados básicos!

Gabriel chama atenção também para os impactos causados nas estruturas de um prédio com uma obra. “A interferência direta em elementos estruturais, como pilares e vigas, dentro da unidade autônoma (apartamento), pode prejudicar gravemente a estabilidade global da estrutura. Isso vai desde furos a remoção parcial ou completa desses elementos”, fala.

Outro cuidado importante, segundo ele, deve ser tomado com o armazenamento dos materiais. Concentrar tudo em um mesmo lugar pode gerar esforços não previstos para a estrutura do condomínio, por isso é sempre importante distribuir bem os insumos e equipamentos para não gerar concentrações de carga. Também é fundamental pensar na disposição dos rejeitos. Toda obra gera lixo, umas mais outras menos. A disposição desses restos de obra ou entulhos pode prejudicar a dinâmica do condomínio.”, complementa Gabriel.

Por: Fabiana Oliva