Obras e reformas: em dia com a lei e a ordem

Ao planejar uma pequena reforma ou até uma obra maior em sua residência, o condômino precisa estar atento às regras estabelecidas na Convenção do condomínio, como os dias e horários permitidos para a execução do serviço, entrada e retirada de entulhos, cadastramento dos operários que irão trabalhar na empreitada, entre outras atividades que a Assembleia definir. Tudo isso para evitar possíveis transtornos e garantir a segurança do projeto.

Além dessas regras elementares que irão nortear parte do processo da obra, é importante destacar a norma NBR 16.280, implantada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelece os procedimentos adequados para a correta gestão das obras internas nas edificações, conferindo diferentes atribuições aos condôminos, proprietários das unidades em que serão realizadas as obras, e aos síndicos. 

A NBR 16.280 está em vigor desde 2014, mas muitos condôminos não sabem como ela funciona e, por isso, não a utilizam. Desde que foi implementada, a norma contribui para garantir mais segurança na execução das obras e no zelo pela estrutura do condomínio em sua totalidade. Para grande parte dos profissionais de arquitetura e urbanismo, a norma é considerada essencial para iniciar qualquer tipo de projeto porque garante as condições de uso, manutenção e segurança da edificação durante a execução de uma reforma, definindo parâmetros para maior segurança nessas intervenções.

Com a norma 16.280, a contratação de um profissional habilitado para a elaboração do projeto da obra que será realizada é uma responsabilidade importante que o condômino deve seguir. Para evitar problemas, algumas medidas de precaução podem ser tomadas antes que o serviço seja iniciado na unidade. Por exemplo, no caso da contratação dos arquitetos, o profissional deve estar registrado no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). 

No site do CAU/RJ (www.caurj.gov.br), há um campo de consulta pública em que é possível checar, pelo nome, se o profissional ou empresa de arquitetura tem registro. Esse profissional deverá estar capacitado a fazer todo o planejamento e o gerenciamento da obra de reforma, além de apresentar ao síndico o registro da responsabilidade técnica (RRT).

Vale lembrar que, de acordo com a NBR 16.280, as obras que modificam a planta do imóvel, tais como a construção de novas paredes, abertura ou fechamentos de vãos, entre outras intervenções, podem afetar a estrutura da edificação causando danos relevantes e até riscos de acidentes. E é exatamente pela gravidade dos problemas que podem ser causados, que se torna fundamental a exigência da elaboração de um projeto desenvolvido por um arquiteto registrado no CAU, ou engenheiro civil com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

O que diz a lei

O Código Civil, no artigo 1.336, inciso II, aponta que é dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Neste sentido, os gestores dos condomínios passam a ter a responsabilidade de impedir a realização das obras e das reformas sem laudo técnico expedido por um profissional habilitado.

Por ser o síndico o responsável legal pelo condomínio, ele tem o dever, no exercício de suas funções, de requerer ao condômino, antes do início da obra, o projeto devidamente ajustado, com a identificação do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra. Se, mesmo com toda a legislação vigente, o condômino descumpri-la e iniciar a obra, o síndico tem o dever de notificá-lo para que apresente a documentação comprobatória para a realização da obra. Caso as medidas continuem sendo descumpridas, o síndico pode embargar a obra, paralisando suas atividades até que a situação seja regularizada.

No condomínio Nouveau Grajaú, que tem 64 unidades e fica na zona norte do Rio de Janeiro, o síndico Élcio Lima é muito rígido em relação ao horário das obras, que só podem ser realizadas das 8h às 17h, durante os dias da semana, e das 8h às 12h, nos finais de semana. A medida visa diminuir o incômodo que o barulho e a poeira provocam. “A regra de horário é bem clara, mas já aconteceu, no passado, um inconveniente desta natureza. Eu notifiquei o condômino sobre o descumprimento do horário e o problema foi solucionado com rapidez”, explica Élcio.

O síndico destaca, ainda, que outro fator que causa muita dor de cabeça é o entulho gerado durante a realização da obra. Em geral, o condômino responsável pela reforma tende a juntá-lo na garagem, devidamente acondicionado em sacos plásticos, para futuro descarte dos resíduos. Mas nem sempre os outros moradores ficam satisfeitos com a medida. Cabe ao síndico tentar equacionar o problema para evitar maiores conflitos. 

“Em geral, os condôminos insatisfeitos com entulho na garagem reclamam comigo que sou o síndico, mas eu entendo que o condômino que está fazendo a obra vai juntar todos os resíduos para fazer o descarte de uma única vez. Então, é preciso muita flexibilidade para lidar com as duas partes e evitar conflitos”, comenta o síndico.

Evitando transtornos

Para minimizar os transtornos causados pela poeira, barulho, transporte de materiais e descarte de entulhos é fundamental que o profissional habilitado esteja envolvido em todos os momentos da obra/reforma porque ele saberá organizar o trabalho, mitigando os incômodos típicos de uma obra, como os procedimentos para a entrada, circulação, armazenamento e descarte de materiais e resíduos.

Mesmo diante dos deveres do síndico de fiscalizar a realização de obras para identificar se as regras estão sendo cumpridas, muitos moradores acham que a culpa é sempre do síndico e ele que está dificultando o andamento da obra. Na verdade, o síndico, por ser o responsável legal sobre o condomínio, tenta resguardar a vida e a segurança de todos. 

O síndico do condomínio Nouveau Grajaú complementa dizendo que o assunto de obras é muito delicado e ele tenta, mesmo nas situações mais difíceis, agir com diplomacia com todos os condôminos. E para evitar que situações como as descritas acima ocorram, ele vai instituir uma comissão de obras internas e externas, que será formada para cada evento específico. “A comissão de obras vai facilitar o trabalho de fiscalização das obras e, consequentemente, provocar menos desgaste entre o relacionamento dos moradores e dos membros que dela participam”, finaliza Élcio.

Por: Juliana Marques