Você já ouviu falar no IPCA, no IGP-M ou FipeZAP? Esses são alguns dos principais índices relacionados ao mercado imobiliário. Mas será que você sabe mesmo o que significa cada um deles e qual impacto eles podem ter no nosso dia a dia? A Revista Síndico consultou dois especialistas para tentar explicar não somente esses, mas outros indicadores que podem impactar, e muito, o nosso cotidiano.
O primeiro ponto de reflexão é entender que a aplicação de cada índice vai depender da ótica aplicada na análise. Quem explica é Matheus Dekker, coordenador jurídico da Acura Capital. Para ele, cada um dos índices nos auxilia na tomada de decisões, pois mostra uma ótica do mercado, seja em relação a fatores macroeconômicos ou setoriais.
“Em uma análise mais crua acerca do mercado imobiliário, desconsiderando região e características do imóvel, os índices indicados a serem acompanhados são os que trazem uma posição macroeconômica do mercado, tais como índices inflacionários (IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV) ou de composição de taxa básica de juros (Taxa Selic ou Taxa DI). Podemos observar também os índices específicos relacionados à construção civil e mercado imobiliário, tais como o Índice FipeZAP, Custo Unitário Básico de Construção Civil (CUB), ABRAINC/FIPE, Índice Nacional de Construção Civil (INCC-M/FGV)… Tais índices versam acerca das movimentações financeiras em volume do mercado imobiliário, custos relacionados à construção civil ou até mesmo a variação do custo do m², em determinadas regiões”, explica.
Matheus afirma ainda que é interessante observar a composição de renda per capita da região da localização dos imóveis, pois ajuda a entender a capacidade de pagamento dos possíveis compradores de tais imóveis.
Principais índices e suas funções
IPCA ou IGP-M? Recentemente, vem se discutindo muito qual deve ser o índice adotado pelo mercado imobiliário, especialmente no que se refere a ajustes de contratos de aluguéis, para marcar o aumento anual. Essa é uma discussão que sempre anda em voga, especialmente no pós-pandemia, quando a economia global e regional foram diretamente afetadas.
“O índice oficial do mercado imobiliário – porque é uma referência mais precisa do que todas as outras para refletir a variação do valor dos imóveis e dos patrimônios baseados nesses bens – é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), sendo aquele que acompanha a variação dos preços de bens e serviços em geral no país, incluindo o setor imobiliário. Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), ele é usado como referência para a correção de valores de contratos de aluguel”, explica o presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Júnior.
O presidente explica o que é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que acompanha a variação dos preços de bens e serviços consumidos pelas famílias brasileiras. “Calculado pelo IBGE, ele também é um dos mais utilizados para corrigir os contratos do setor imobiliário”, diz.
Há uma grande discussão sobre a utilização do IGP-M ou do IPCA como o índice ideal de correção de contratos do setor imobiliário: “Anteriormente à pandemia, o principal índice de correção monetária aplicado ao mercado imobiliário, em especial aos contratos de locação, era o IGP-M/FGV. Com a pandemia tivemos um grande aumento neste índice, principalmente, porque o principal formador é o Índice de Preços ao Atacado, que versa sobre a variação dos preços dos produtos agrícolas e industriais, produtos os quais, em época de pandemia, tiveram um grande aumento em seus preços, tendo em vista a diminuição da produção”, diz.
Matheus explica que a pandemia foi uma situação excepcional vivenciada pelo mercado, e gerou uma distorção não prevista na economia mundial, em especial na economia brasileira. Tendo em vista que ainda estamos nos recuperando deste cenário, para impedir o aumento da vacância nos imóveis em decorrência de aumentos extraordinários no valor da locação, o que muitas vezes se torna impeditivo a depender da renda familiar do locador, a utilização do IPCA/IBGE pode se tornar mais viável.
“Uma vez que este considera mais indicadores em sua base de cálculo, não sofrendo uma variação tão agressiva durante este período de recuperação da estabilidade econômica”, explica o especialista.
Em contrapartida ao seu pensamento, o presidente da AABIC cita o IGP-M ainda como o índice ideal para medir as correções de contratos do mercado imobiliário: “Hoje, propomos discutir sobre a adoção de índice em contratos imobiliários e nos declaramos favoráveis ao IGP-M como a referência mais apropriada para o cálculo do reajuste de aluguéis. Esse índice é usado há mais de 30 anos e reflete a realidade da inflação dos negócios em todo o país. Além disso, o IGP-M prevaleceu como índice referencial para o reajuste anual a partir da Lei do Inquilinato (Lei n. 8245/91)”, afirma.
A dúvida entre IGP-M e IPCA segue em grande discussão. O IGP-M passou por uma espécie de escalada durante a pandemia de Covid-19. Inclusive debates jurídicos produzidos sobre o tema têm questionado a possibilidade de intervenção judicial na recomposição do equilíbrio financeiro dos contratos diante de um número crescente de demandas judiciais.
“Acredito que uma composição amigável entre o locatário e o locador é possível, pois, considerando as consequências da pandemia, é importante a manutenção da relação de confiança entre os dois, uma vez que, para o locador também não é bom que seu imóvel esteja desocupado, tendo em vista os custos de manutenção e despesas relacionadas a este”, afirma Matheus Dekker.
O presidente da AABIC conclui a discussão também chamando a atenção para a necessidade de se negociar, conversar e de usar o bom senso entre inquilino e proprietário na hora de ajustar os valores dos contratos, seja pelo IPCA ou pelo IGP-M:
“Um exemplo ao que estamos explicando é que nos últimos 12 meses fechados em abril de 2021, o IGP-M acumulou alta de 32,02% contra um aumento de 6,76% do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). É claro que não faz sentido algum corrigir contratos em mais de 30% e o número é uma daquelas anormalidades que ocorrem de tempos em tempos. E cabe ao mercado, nesses casos, reagir com bom senso. Prevenimos que a melhor forma dentro desta conjuntura era sempre a negociação e que os proprietários e imobiliárias estavam dispostos à negociação”, afirma.
Outros índices do mercado imobiliário
O presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior, cita ainda outros índices em voga:
Índice FipeZap: é um índice que acompanha a variação do preço médio de venda de imóveis residenciais em 20 cidades brasileiras. Ele é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) em parceria com o portal Zap Imóveis;
Índice Nacional de Custo da Construção (INCC): ele acompanha a variação dos custos da construção civil no país e é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é usado como referência para a correção de valores de contratos imobiliários;
Índice de Velocidade de Vendas (IVV): esse acompanha a velocidade com que os imóveis são vendidos em um determinado mercado. Ele é calculado a partir da relação entre o número de unidades vendidas e o número de unidades disponíveis para venda em um determinado período.
“Há alguns índices que são referências no mercado imobiliário. Cada um é importante para analisar diferentes aspectos do setor, como o preço dos imóveis, os custos da construção civil, a inflação e a velocidade de vendas”, explica o presidente, que cita, inclusive, que a própria AABIC se dedicou à criação de quatro índices próprios para consolidar os referenciais de serviços de suas associadas, atualizá-los e subsidiá-los.
Ainda no glossário de índices e taxas, é importante conhecer a função da Taxa Selic, pois ela impacta diretamente a economia brasileira, e claro, alguns dos índices citados: “A Taxa Selic é o indicador da taxa básica de juros, sendo um balizador da taxa mínima que se espera em operações de empréstimos realizadas por instituições financeiras. É definida pelo Comitê de Política Monetária (COPOM), podendo sofrer alterações a cada 45 dias, quando são realizadas as reuniões do órgão. A Selic é utilizada como instrumento de política monetária, sendo um bom instrumento empregado pelo governo para controle da inflação. Desta forma, quando hoje vemos a Taxa Selic atingindo certos patamares de aumento, podemos interpretar que o governo tem como objetivo estimular a diminuição do consumo e por consequência controlar a inflação”, explica Matheus Dekker.
Já sobre índices referentes à compra de imóveis, José Roberto Graiche Júnior explica que não existe um específico que faça referência a este ponto, mas é possível utilizar os índices mencionados anteriormente para avaliar a atratividade da compra de um imóvel em determinado momento.
“Por exemplo, o Índice FipeZap pode ser utilizado para verificar a evolução do preço médio de venda de imóveis em uma determinada região, o que pode ser útil para avaliar se os preços estão em alta ou em baixa. Já o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) podem ser utilizados para avaliar a inflação e a correção dos valores de contratos imobiliários, o que pode ser importante para planejar o financiamento de um imóvel. Em resumo, embora não exista um índice específico para a compra de imóveis, é possível utilizar diferentes índices para avaliar diferentes aspectos do mercado imobiliário e tomar decisões mais informadas na hora de comprar um imóvel”, conclui.
Por: Mario Camelo