Inspeção periódica de gás e os condomínios

Desde sua publicação em setembro de 2014, a Lei nº 6890 é alvo de dúvidas e críticas por parte de síndicos e proprietários de unidades no Estado do Rio de Janeiro – onde a mencionada Lei vigora.

Oriunda de um Projeto de Lei de 2007 da Assembleia Legislativa do Estado do Rio (ALERJ), seu trâmite legislativo foi acelerado por conta de, pelo menos, um incidente grave ocorrido no Centro do Rio em 2011 de explosão causada por gás.

Em resumo, a Lei 6890 determina que condomínios, proprietários ou usuários de unidades prediais devem providenciar uma inspeção técnica em suas instalações de gás a cada cinco anos.

Ao longo de quase uma década de vigência dessa lei, ouve-se diversas alegações por parte do segmento condominial: que seria uma lei redundante, uma vez que a Lei 6400 já determina que as instalações prediais de gás sejam cobertas pela autovistoria predial; que seria uma lei apenas para beneficiar as concessionárias e empresas do meio, seja na arrecadação de multas ou nos serviços de vistoria e adequação; mais uma tarefa para responsabilizar e sobrecarregar os condomínio, especialmente, os síndicos, retirando a responsabilidade do Estado – afinal, deveria o Estado fazer tais inspeções etc.

Em breve análise, nota-se que o objetivo dessa Lei é assegurar que desastres não ocorram, essa é a realidade pura e simples. Logo, estão óbvios o interesse público existente e o caráter obrigatório da norma. Não obstante seus benefícios, o uso de gás gera risco e não pode ser tratado de forma leviana. E, mais, quando se trata de prédio de habitação coletiva, seja residencial ou não residencial, a falta de cuidado em áreas exclusivas ou comuns pode gerar perigo ao patrimônio e vida de todos e não apenas da parte irregular.

A partir das reflexões acima, o condomínio é afetado diretamente em relação às instalações de gás próprias (se houver consumo de gás em áreas comuns) e a rede geral de fornecimento de gás (que são todas as instalações antes do ponto de individualização do fornecimento de gás das unidades, mencionada no art. 1331, § 2º, do Código Civil), em ambos os casos, cabe ao condomínio contratar profissional/empresa cadastrada no Inmetro para realizar a vistoria e outra igualmente habilitada para promover as readequações que forem eventualmente necessárias.

Relevante mencionar que há quem defenda que o condomínio seria responsável por todas as instalações de gás que passem por partes comuns, mesmo que sejam canos/tubulações individuais das unidades imobiliárias, salvo se comprovado o uso anormal de algum proprietário ou ocupante. Esse entendimento pode ser ratificado pela convenção do condomínio ou por assembleia ou mesmo pelo costume da edificação, o que ampliaria razoavelmente a responsabilidade jurídica do condomínio e do seu síndico.

Cabe ao síndico, em respeito à Lei Estadual, mas também ao art. 1348, V, do Código Civil, “diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. A não observância desse dever implica em responsabilidade do condomínio em indenizar quaisquer danos gerados pela omissão do seu síndico e, de outro lado, significa dizer que o condomínio pode cobrar de seu síndico todos os prejuízos gerados por sua falha, salvo decisão da assembleia.

No entanto, o condomínio também é afetado de outra forma pela Lei de Inspeção Periódica de Gás: deve fiscalizar que as unidades sejam devidamente vistoriadas e estejam em conformidade com suas instalações particulares de gás. Através de seu síndico, o condomínio deve fiscalizar e garantir que todas as instalações de gás, sejam comuns ou exclusivas, estejam em conformidade total.

Compete ao síndico praticar extrajudicialmente ou judicialmente os atos necessários à defesa dos interesses comuns (art. 1.348, II, do Código Civil), bem como tem a atribuição de fiscalizar o cumprimento dos deveres dos condôminos – e um desses deveres é que o condômino não pode utilizar sua unidade se forma a prejudicar a segurança ou saúde dos demais (art. 1336, IV, do Código Civil). Afinal, se ocorrer incêndio em uma unidade, o fogo poderá atingir a todos e não apenas as que forem irregulares, todos pagarão pelo mal vizinho.

Uma boa estratégia é o condomínio levar para a assembleia uma contratação coletiva do serviço de inspeção, tanto para o condomínio, quanto para as unidades. Muito embora as unidades sejam de responsabilidade de seus respectivos proprietários, a contratação com uniformidade para a coletividade facilitará a fiscalização das unidades que cabe ao condomínio. Os custos das vistorias nas unidades continuarão sendo absorvidos por seus proprietários, que devem também ter ainda o direito de contratarem outra empresa se desejaram, também por sua conta, desde que cumpram o seu dever legal.

Porém, o maior desafio de todos está na escassez de mão de obra para cumprir a lei, as empresas habilitadas para vistoria e adequação devem ter profissional de engenharia ou arquitetura em seus quadros e a empresa deve estar cadastrada no Inmetro e concessionária. Além de ser difícil de encontrar uma empresa, há lista de espera e ainda deve-se ficar atento ao cadastro pois a empresa pode ter seu credenciamento cancelado pelo Inmetro ou concessionária.

Caso seja comprovado que o consumidor teve dificuldade em obedecer à lei por conta disso, em tese, é possível se defender de qualquer medida adotada pela concessionária administrativamente ou judicialmente, pois é injusto o cidadão ser prejudicado por esse motivo completamente fora de seu controle. Os síndicos e proprietários devem buscar essas empresas e comprovar os esforços adotados para contratação.

Por: André Junqueira, sócio titular do escritório ‘Coelho, Junqueira & Roque Advogados’

Professor, advogado com mais de 17 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”; Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida. MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas; Certificado em Negotiation and Leadership pela Universidade de Harvard; Professor convidado do SECOVIRio, ABADI, Gábor RH e da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ; Consultor jurídico da ABADI; Membro das Comissões de Direito Urbanístico e Imobiliário, Condominial e de Turismo da OAB/RJ; Membro e ex-diretor jurídico da ABAMI; Membro da Comissão de Condomínios do IBRADIM; Membro da Comissão de Direito Imobiliário do IAB; Colunista dos portais SíndicoNet, Universo Condomínio e da Revista Síndico – Cidades & Serviços; Consultor da Revista Condomínio etc.; Sócio titular da Coelho, Junqueira & Roque Advogados, atuante em todo Brasil e que representa cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro. Contato: [email protected]