Manter uma boa gestão do orçamento do condomínio é um dos principais desafios dos síndicos, pois ser organizado com as finanças exige muita atenção e cuidado. Dentro desse universo, uma das principais dúvidas dos gestores são os fundos. Utilizados para auxiliar na administração dos condomínios, os fundos têm regras parecidas, mas destinações completamente diferentes. O fundo de reserva, por exemplo, tem qual função? E o fundo de obras? Para acabar com as dúvidas, a Revista Síndico conversou com dois especialistas, que explicaram em detalhes o assunto.
Mas antes de falar dos fundos, o diretor de Condomínios do Secovi-SP, Sérgio Meira de Castro Neto, explica sobre a contribuição mensal, levantada para ratear as despesas do prédio. Essa divisão é definida na convenção do condomínio e é a despesa chamada de ordinária. Serve para pagar os funcionários, cobrir as despesas de água e de luz das áreas comuns, manutenção dos contratos de elevadores, bombas, portões etc. Tudo isso não é o fundo, mas sim o chamado condomínio mensal, o rateio ordinário para as despesas do mês. Além desta despesa, o condomínio tem um fundo de reserva.
“A grande maioria das convenções tem uma previsão de um fundo de reserva, que não precisa ser separado por conta, apenas por gestão. Normalmente, equivale a 5% em cima do rateio ordinário e deve ser gasto em despesas emergenciais não previstas no orçamento. Exemplo: quando estoura um cano de gás ou quando quebra a telha do prédio, esse fundo é acionado. Depois, o síndico pode ratificar o que gastou e pode repor ou não, de acordo com a reserva que o fundo tiver”, explica.
O especialista conta que um exemplo comum é quando queima o sistema de câmeras. “Eu uso o fundo de reserva para pagar e depois eu levo para a assembleia ratificar e decidir se vamos repor”, diz. Já o valor estimado do fundo de reserva geralmente é de uma a duas arrecadações ordinárias em relação ao total do prédio.
“É possível suspender o fundo quando se atinge duas arrecadações ordinárias, por exemplo. Isso pode estar previsto na própria convenção. Outra coisa que pode acontecer: eu juntei um dinheiro no fundo de reserva e joguei em outra conta para fazer uma grande obra, como uma reforma na academia, por exemplo. Eu posso aprovar em assembleia e usar esse fundo. Um fundo especial pode ser composto com uma parte do fundo de reserva. Tudo isso eu tenho que decidir em assembleia”, diz o especialista.
Já o fundo de obras nada mais é do que um fundo especial para a destinação de gastos com obras em geral, ou com alguma obra específica.
Quem explica é José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo. “Todos os outros fundos especiais, sem ser o fundo de reserva, são organizados e aprovados em assembleia, de acordo com o interesse e a necessidade dos condôminos. Se é para uma obra, vamos fazer um fundo de obras, de impermeabilização, de benfeitorias. Se é para juntar dinheiro para gastar com alguma coisa específica, para não ter um desencaixe grande, normalmente se provisiona essa organização. Os fundos são de certa forma uma poupança para um gasto específico”, diz.
O especialista lembra ainda que é preciso aprovar tudo em assembleia: a destinação, o objetivo, o tempo do gasto, as formas de repor, etc.
“Tem que se analisar se é um fundo para um gasto ordinário ou extra. Todo mundo faz um fundo de 13o e férias dos funcionários, por exemplo. Lembrando que a destinação do dinheiro desse fundo precisa ser decidida em assembleia, bem como a sobra e como será utilizada, se será devolvida, transferida, aplicada em novo gasto, transferida para outro fundo, se vai ser feito um complemento da obra etc”, diz.
Mas quem paga esses fundos? Proprietário ou inquilino?
Nem sempre as despesas mensais vêm listadas nos boletos de condomínio em relação a quem deve pagar o quê. Normalmente, elas vêm juntas, descritas por itens e, inicialmente, podem confundir um pouco.
“O boleto todo é um só, mas eu tenho os valores de cada coisa no boleto. Inquilino não paga melhorias. Tudo o que está relacionado à valorização do patrimônio é despesa do proprietário. E para manter o que já tem, a despesa do dia a dia, quem paga é o inquilino. Não há obrigação de se fazer boleto separado. É preciso que o inquilino converse com o proprietário e esclareça os gastos”, explica Sérgio Meira de Castro Neto.
O especialista deixa ainda algumas dicas para organizar bem os fundos: “É necessário sempre aprovar tudo em assembleia. Não pode sair comprando e gastando sem saber. Às vezes, você compra uma esteira nova para a academia sem avisar e vai ficar sem dinheiro para uma emergência. É importante saber também quem tem autonomia para gastar esse dinheiro. Uma boa dica é criar uma comissão de obras. Essa comissão vai ter poder de escolha da empresa, em pedir orçamento e ver como gastar o valor”, diz.
Castro Neto fala ainda sobre a importância de se delegar poderes na assembleia para que o Conselho também possa decidir e aprovar as obras, tendo autonomia para isso, além da necessidade de transparência com qualquer tipo de gasto.
“Tudo o que eu puder deixar o mais claro possível, é melhor para a gestão (síndico e conselho) e para quem está pagando (proprietário ou inquilino). Quando isso não fica claro, você cai no achômetro: ‘eu achei isso, achei aquilo’, é aí que começam os problemas e as brigas. Se eu defino claramente, num item específico, todo mundo precisa saber o que é e saber também que teve a chance de discutir o assunto”, conclui.
Por: Mario Camelo