Entenda o impacto da lei que facilita a mudança da destinação de um edifício ou unidade imobiliária

Publicada em julho, a Lei Federal nº 14.405/2022 alterou o Código Civil para permitir a mudança da destinação de um edifício ou de uma unidade pelo quórum em assembleia de dois terços dos condôminos. Antes, era necessário a unanimidade dos votos para que isso ocorresse. A alteração traz mais flexibilidade para a alteração de destinação de espaços comuns em condomínios, como também a transformação do perfil da edificação, de condomínios residenciais para mistos, comerciais ou vice-versa.

Representantes de algumas das principais entidades do mercado imobiliário veem com bons olhos a novidade. A advogada Moira de Toledo Bossolani, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), por exemplo, está de pleno acordo com a nova lei. “O objetivo da nova lei é um tema importante e urgente. A diminuição do quórum expurga a tirania da unanimidade para as necessárias atualizações nos empreendimentos existentes, de acordo com as novas necessidades sociais”, destaca. 

Segundo Moira, não só a alteração de destinação de áreas comuns será favorecida, mas também movimentos de revitalização de centros urbanos, essenciais para melhorar a vida e a ocupação das cidades. Ela afirma que já defendia essa ideia de que o quórum poderia ser vencido pelo interesse da maioria, mas antes tudo dependia de medida judicial e invertia a lógica das coisas. “Esse racional é interessante e somos favoráveis à atualização que a cidade merece ter. Ocorre apenas que a lei lançada ainda não resolve o problema como um todo, pois permanecem no Código Civil a unanimidade para a mudança nesta área, e muitos retrofits e reformas implicam nessa alteração. E, ainda, não resolve a questão dos condôminos dissidentes. Essa lei poderia ter ido mais longe”, opina. 

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), Marcos Saceanu, também apoia a mudança. Ele argumenta que atingir a unanimidade numa decisão colegiada, principalmente de grande escala, é algo muito difícil e improvável. “Não era muito justo. Por exemplo, se uma pessoa em duzentas não quisesse, não havia mais discussão. Dois terços ainda é um quórum muito alto para se atingir e representa a ampla maioria. É uma margem muito mais democrática”, aponta. 

Especificamente pensando no Rio de Janeiro, Marcos destaca que a alteração trará benefícios imensos especialmente para a região central da cidade. “O Rio de Janeiro vem investindo em novas moradias no Centro. E a grande maioria dos novos empreendimentos pela área é feita a partir de reformas e retrofits. Não há praticamente mais espaços para começar empreendimentos do zero. A cidade é dinâmica e esse dinamismo precisa ser traduzido na legislação”.

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio de Janeiro (Sinduscom-RJ), Claudio Hermolim, corrobora sobre a importância da lei. “Há hoje inúmeros prédios vazios, degradados e que estão se desvalorizando pelo fato de estarmos num momento complicado para o mercado imobiliário comercial. Principalmente os prédios mais antigos, que não têm soluções modernas que atraiam as empresas, acabam sendo esvaziados. A necessidade da unanimidade dos condôminos para alterar a função dessas unidades tornava essa possibilidade muito remota”. 

Ele afirma que a lei gera uma melhor liquidez para os proprietários. “Principalmente em bairros que têm se transformado, essa mudança gera muitas oportunidades de negócio. Um exemplo é o Centro da cidade, que tem recebido incentivos para deixar de ser essencialmente comercial e ganhar um maior equilíbrio com unidades residenciais”. 

Questões legais

A advogada Alayde Araujo Santos Santana, especialista em Direito Imobiliário, avalia que a nova lei prestigia o interesse público de modo geral e acompanha a evolução do mercado imobiliário, muitas vezes impedido por medidas engessadas. “A própria sociedade, assim como o mercado imobiliário, são os maiores beneficiários da alteração legislativa, pois ela traz a possibilidade de acompanhar a evolução da economia e equilibrar a oferta e demanda, viabilizando o aproveitamento eficiente tanto da edificação quanto da infraestrutura urbana existente na região”, destaca.

Ela ressalta, no entanto, que existem brechas para reviravoltas legais: “Pela redação da nova lei, um condomínio comercial hoje pode ser transformado pelo voto de dois terços dos condôminos em residencial. Assim, aquele que adquiriu uma unidade comercial para exercer uma atividade profissional, como um escritório de advocacia, contabilidade ou clínica médica, ante o afastamento do voto unitário, não poderia mais desempenhar sua atividade naquele local. Neste caso, o condômino estaria impedido de usar e gozar de sua propriedade nos moldes em que a unidade foi adquirida, o que poderá desencadear demandas judiciais neste sentido”.

Já o advogado José Guilherme Gregori Siqueira Dias, também especialista em Direito Imobiliário, entende que a alteração não vale para convenções celebradas anteriormente à lei, justamente em razão de direito adquirido, pois, antes da alteração, como a legislação exigia unanimidade, o proprietário tinha expectativa permanente de que a destinação de sua unidade somente poderia ser alterada com o seu voto. 

“A depender das circunstâncias do caso concreto e se houver evidente abuso de direito da aprovação por dois terços para alterar a destinação do edifício ou determinadas unidades, entendemos que os prejudicados teriam bons elementos para buscar a nulidade da respectiva assembleia”, afirma.

Por: Gabriel Menezes