Condômino, usufrutuário, inquilino e morador: quem é quem no condomínio?

No dia a dia dos condomínios, é muito comum ouvir em diversos contextos os termos condômino, inquilino e morador. Apesar de serem considerados sinônimos e de se misturarem em muitas ocasiões, esses termos são diferentes e não significam a mesma coisa. Há diferenças em sua aplicação. E existe ainda um outro termo, usufrutuário, que também se confunde bastante nesse emaranhado.

A Síndico Cidade & Serviços consultou o advogado Paulo Akiyama, especializado em Direito Condominial, para tentar esclarecer algumas dessas diferenças.

Condômino, segundo ele, “é aquele que detém a propriedade do imóvel, de fato ou de direito, em resumo. Caso tenha somente um compromisso de compra e venda e a posse do imóvel é de fato do condômino; ou se tem a escritura definitiva do imóvel devidamente registrada no cartório de registro de imóveis é o condômino de direito”, explica.

Já o morador, “é aquele que reside no imóvel independentemente de ser o proprietário, inquilino, usufrutuário, ou seja, qualquer pessoa que resida na unidade condominial”.

O inquilino é: “juridicamente o locatário do imóvel, ou seja, aquele que por força de contrato de locação possui a posse temporária do imóvel, usufruindo como se seu fosse”, diz.

E, por fim, o usufrutuário, cuja descrição está prevista no Código Civil, “é aquele que, por força da reserva de usufruto em escritura pública, possui a posse direta ou indireta do imóvel, podendo na qualidade de usufrutuário exercer todos os direitos como se proprietário fosse. Podendo usar, alugar, emprestar… Até que cesse o seu usufruto, ele não pode ser destituído desta qualidade. Neste caso o real proprietário, aquele que possui o domínio ou a propriedade não pode intervir no uso e nos frutos que advém do imóvel dado em usufruto”, relata.

O especialista explica que o inquilino ou locatário possui os mesmos direitos de uso das áreas comuns dos condomínios edilícios ou horizontais. Já os deveres são os mesmos do condômino proprietário do imóvel com relação a ter obediência às normas do regulamento interno, convenção do condomínio, comportamento civilizado e respeitoso com os demais condôminos, devendo ainda contribuir com a quota parte das despesas ordinárias do condomínio.

Responsabilidades financeiras

As responsabilidades financeiras de cada um desses atores também varia. Para o advogado, as despesas ordinárias de um condomínio são aquelas que são geradas para a manutenção e funcionamento do mesmo, como, por exemplo, as despesas de energia elétrica, folha de pagamento e encargos dos funcionários do condomínio e despesas de manutenção das áreas comuns. “Estas despesas, que são aprovadas anualmente em assembleia geral de condôminos, são de responsabilidade do locatário, o qual é aquele que também usufrui de tais serviços”, explica.

Já as despesas chamadas extraordinárias, como, por exemplo, a realização de obras, são despesas estruturais e não de manutenção geral. “Estas despesas são de responsabilidade do condômino”, diz Paulo.

Neste ponto, outro assunto relevante é o direito de propriedade, que difere entre um condômino, um usufrutuário e um inquilino.

“O direito de propriedade propriamente dito pertence àquele que seja de fato ou de direito o real proprietário da coisa. No caso do usufrutuário, este, como se sabe, é quem se beneficia do uso e dos frutos do bem, sem desviar a finalidade do mesmo. Inquilino ou locatário é aquele que por força de um contrato de locação, sob a égide de lei específica, a lei do inquilinato, tem a posse contratual do bem para seu uso exclusivo por período predeterminado e contra o pagamento de um valor de aluguel, ou seja, remunera o real proprietário para poder fazer uso do bem”, explica o especialista.

Melhorias nas propriedades

Já em relação às melhorias ou qualquer tipo de modificação nas propriedades, também há diferenças. O usufrutuário, por exemplo, deve zelar pelo bem a qual lhe foi dado em usufruto, mantendo-o sempre em ordem.

“As melhorias que venha a realizar no bem imóvel podem ser em caráter de úteis ou voluptuárias. No caso de benfeitorias úteis, estas são para a preservação do bem, não havendo alterações na estrutura do mesmo, mas as de caráter voluptuárias são em geral benfeitorias de embelezamento ou adaptações, devendo antes de realizar tais benfeitorias requerer ao detentor da propriedade sua aquiescência, pois muitas vezes estas benfeitorias podem trazer alterações significativas no imóvel e que, inclusive, devem ser submetidas a estudo de engenharia”, explica Paulo.

Já sobre os direitos de votação e participação em assembleias, o condômino possui o direito de votar em todas as matérias que envolvam a convocação da assembleia ordinária ou extraordinária de um condomínio. E o inquilino pode participar das assembleias, mas não possui direito a voto.

Obrigações de manutenção e reparos

Sobre as obrigações de manutenção e reparo, elas também são distribuídas de maneira diferente entre condôminos, usufrutuários, inquilinos e moradores.

“Entendemos que esta questão é voltada ao tipo de despesa em geral de um condomínio. Assim, o condômino é o total responsável pelas despesas condominiais, independentemente de ser ele o residente daquela unidade. No caso do usufrutuário, por ter uma espécie de domínio sobre o bem e obter os frutos do mesmo, responde pelas despesas, mas na sua inadimplência quem será acionado na cobrança será o condômino. O mesmo ocorre com o locatário, este deve pagar as despesas ordinárias do condomínio e as despesas extraordinárias são de responsabilidade do condômino. Porém, em todos os casos, caso seja inadimplida a obrigação de pagar, o condomínio exercerá a cobrança contra o condômino, ou seja, aquele que tem o domínio do bem. Vale lembrar que o domínio é a propriedade devidamente registrada em cartório de registro de imóveis, pois este registro é que faz valer o direito de propriedade contra terceiros”, conclui o advogado.

Por: Mario Camelo