Seguro condominial é um “bicho de sete cabeças”?

Uma moradia segura é um direito de todos. Mas, para quem habita em edificações residenciais é mais que um direito. É um dever da administração do condomínio ou do seu representante legal possuir seguro de proteção ao patrimônio comum.

Todos os condomínios têm a obrigação de ter seguro, de natureza patrimonial, ou seja, é uma determinação da legislação brasileira, como estabelecido no Decreto-Lei 73/1966, na Lei 4.591/1964 e no Código Civil artigos 1.346 e 1.348, inciso IX. A determinação deve ser cumprida pelo síndico e a renovação contratual deve ocorrer a cada ano. O Decreto-lei regula o Sistema Nacional de Seguros Privados e estabelece que todas as operações de seguros privados, os seguros de coisas, pessoas, bens, responsabilidades, obrigações, direitos e garantias devem ser realizados no país por empresas autorizadas.

A advogada Odete Pimentel, especialista em Direito Cível, explica que a importância do seguro condominial vai muito além do cumprimento à legislação. “O seguro condominial é uma proteção do patrimônio coletivo e individual, que garante a reposição dos bens que forem eventualmente danificados em sinistros”, afirma. Ela acrescenta ainda que “a proteção traz mais segurança financeira aos condôminos, já que em caso de sinistro, desde que faça parte da apólice, a seguradora cobre os danos e evita prejuízos para os moradores”. 

Outro ponto destacado pela advogada é que, como a contratação é indispensável, é considerada uma despesa ordinária, pertence a todos os moradores, mas é uma das diversas atribuições impostas ao síndico. “A ausência do seguro ou a sua não renovação, pode gerar penalidades ao responsável, que neste caso, é o síndico”, diz Odete Pimentel. 

Como é uma imposição legal, não é exigida a realização de assembleia para a contratação do seguro condominial. No entanto, segundo a especialista em Direito Cível, não há impeditivo da colocação de tal assunto em assembleia, que pode ser realizada a fim de discutir melhor os riscos existentes e as possibilidades de contratação de coberturas adicionais, que deverão ser aprovadas nesta reunião, devido aos custos gerados. 

O valor do seguro condominial é rateado entre os moradores e é considerado um custo relacionado à manutenção. Por causa disso, é uma despesa ordinária de condomínio, cobrada, inclusive, dos inquilinos em caso de locação do imóvel. 

Odete Pimentel esclarece que a legislação determina que o seguro deve ser contratado contra risco de incêndio ou destruição total ou parcial. Porém, o texto da lei não traz mais detalhes sobre quais coberturas devem estar definidas e/ou previstas.

A contratação do seguro condominial exige atenção a diversos requisitos legais, além de uma análise detalhada do contrato da seguradora. “Por isso é muito importante durante o processo de negociação com a operadora, o suporte jurídico em todas as etapas, para aconselhar sobre as coberturas obrigatórias e adicionais, as obrigações legais e, principalmente, avaliar o contrato da seguradora para garantir se atende as necessidades do condomínio”, declara Pimentel.

A advogada faz observação a respeito de um item que necessita de atenção do síndico e demais moradores: “a lei não especifica quais os sinistros que devem ser segurados além do incêndio, por isso, a melhor alternativa é contratar um seguro condominial que dê proteção a episódios como raio, explosão, danos elétricos, impacto ou colisão de veículos dentro da área comunitária, quebra de vidro, roubo, furto, e o seguro de responsabilidade civil do síndico”.

Há mais um ponto, destacado pela advogada, embora, não menos importante, a obrigação do síndico em verificar no ato da contratação, se a seguradora oferece assistência 24 horas, já que algumas companhias disponibilizam esse recurso, mas não são todas. “Importante estar fixado no contrato a assistência, não adianta apenas supor que tem. Pode optar por chaveiro 24 horas, bombeiro hidráulico, tudo pode ser incluído nessa assistência, mas ela tem que estar explanada no contrato”, alerta.  

Os condomínios optam com frequência pela cobertura básica, entretanto, mesmo neste tipo, há as chamadas exclusões (riscos que não são cobertos pelo seguro), que variam conforme a companhia operadora de seguro. “Todas as excepcionalidades devem estar expressamente especificadas nas condições gerais da apólice, como por exemplo, falhas na construção e defeitos preexistentes”, diz Odete Pimentel. “Um bom contrato previne negligências e evita lesão ao patrimônio condominial”, conclui a advogada civilista.

O sócio administrador Guilherme Daudt concorda com a afirmação de que, na maioria das vezes, os síndicos preferem contratar a opção do seguro básico, o mais simples. “A legislação detalha que todo condomínio ou edificação vertical, desde que não pertença a um único proprietário, precisa estar assegurada, com o mínimo, o seguro básico, que garante apenas danos contra incêndio, explosão e queda de aeronave”, explica.

Como o seguro básico é limitado, Daudt afirma que sempre alerta os síndicos que o procuram para a importância de coberturas adicionais. “Nas apólices condominiais as coberturas adicionais são uma proteção fundamental para a guarda do patrimônio comum”, diz. Ele destaca, por exemplo, a inclusão de cláusulas de seguro para prejuízos provocados por panes elétricas, vendaval, responsabilidade civil para a guarda de veículo, alagamento, etc. “Um prédio com elevador deve contratar também a cobertura adicional de danos elétricos, é essencial”, completa. 

Guilherme conta que já testemunhou apólices com avaliação muito inferior à verba necessária (valor em risco). “Há prédios que optam pela cobertura subavaliada com o intuito de reduzir custos. Já vi edifícios com o valor de reconstrução de R$ 50 milhões, mas com cobertura de R$ 5 milhões somente”, revela. “O corretor é fundamental para alertar o síndico e o conselho desses detalhes do seguro que podem fazer toda a diferença em caso de sinistro”, conclui Guilherme Daudt.

O síndico Lurdemberg Vieira de Mattos, que administra o Edifício Gotte, em Botafogo, com 81 unidades, reconhece que apesar do condomínio ter optado pelo seguro básico, “o mais razoável seria um seguro que cobrisse, principalmente, todo o maquinário pertencente ao condomínio e os danos causados às unidades por problemas relacionados à edificação, como por exemplo, a distribuição de água e escoamento de esgoto, ocorrências comuns no local”. 

Segundo Mattos, como a edificação tem mais de 20 anos e a estrutura do prédio está desgastada, naturalmente pela idade, ocorrem inúmeras dificuldades com o saneamento, parte elétrica e constantes eventos, que necessitam até mesmo de reparos internos, dentro dos imóveis dos moradores, gerando transtornos para ambas as partes.

O síndico Lurdemberg descreve, ainda, outros gastos esporádicos que não estão na cobertura do seguro, como reparos em bombas d’água, em infiltrações, causadas por chuvas, em caixas d’água, nas empenas laterais e fachadas, entupimento de esgoto e panes elétricas nos medidores de energia. Ele afirma que até agora não houve necessidade de acionar a empresa de seguro, visto que não se registrou nenhum sinistro que esteja incluído no contrato.

Mattos declara que a escolha da operadora se dá pelo fato de a empresa de seguro ser mais conhecida no segmento e pelas referências sobre o serviço prestado. E como a modalidade é o “seguro básico”, por se tratar de uma exigência obrigatória por lei, os condôminos não participam da decisão. No entanto, ele acredita que, se em alguma ocasião os condôminos definirem ou sugerirem uma abrangência contratual maior, a deliberação deverá ser por meio de assembleia, para que tenham conhecimento e todas as dúvidas sejam esclarecidas a respeito das cláusulas contratuais em relação aos benefícios que passarão a ser aplicados em prol do patrimônio de todos.

Com relação aos moradores, Vieira diz que alguns o procuram para pedir informações da seguradora, embora não saiba afirmar se chegam a contratá-la para cobertura de seus imóveis ou patrimônios. Também demonstram, segundo ele, preocupação com seus pets, interagindo e trocando informações. Mas, ele conta que o seguro de animais, não é comum aos condomínios, por se tratar de uma modalidade individual. 

“Os donos de pets conversam muito sobre tratamentos, vacinação e internações dos seus amados animais e o mercado está atento a essa nova tendência de seguro, embora ainda pouco divulgada. Um seguro para animais que atenda as principais necessidades, como serviços veterinários e assistenciais, a um valor acessível, com certeza seria uma ótima proposta para os tutores e principalmente para os estimados de patas”, encerra o síndico Mattos.

O seguro condominial na opinião dos profissionais – advogada, corretor e síndico – não é um “bicho de sete cabeças”. Exige apenas atenção ao contrato, com a inclusão de coberturas pertinentes e com as especificidades de cada edificação.

Por:  Verônica Mondarto