Quando a primeira impressão importa… E muito

Assim como a capa de um livro, a fachada é a primeira impressão que as pessoas têm de um condomínio. E da mesma forma como um livro com uma capa desgastada pode desencorajar a leitura, um condomínio com uma fachada mal cuidada pode afastar quem pretende viver ali e, consequentemente, desvalorizar os imóveis. No entanto, além de uma questão simplesmente estética, a segurança dos moradores e de pessoas próximas e a própria legislação referente a alterações na padronização são pontos que precisam da atenção do síndico.

O advogado Onivaldo Freitas Júnior explica que, em primeiro lugar, é importante entender que, de acordo com o Código Civil Brasileiro, a fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para a rua), laterais e posterior. Qualquer alteração nesses locais deve ser aprovada por unanimidade dos condôminos. “Até a mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico original do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento”, diz. 

Ele acrescenta que o tema já foi, inclusive, julgado pela terceira turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O órgão firmou o entendimento de que a mudança fora do padrão arquitetônico em um apartamento da cor original das esquadrias externas da fachada de um edifício caracteriza a violação de um dos deveres do condômino.

Doutora em Planejamento Urbano e Regional, a arquiteta e urbanista Eliana Miranda comenta que a legislação atual busca obrigar a conservação e manutenção das fachadas de forma que sejam asseguradas as boas condições dos edifícios e que não se tenha danos que atinjam os transeuntes nos passeios públicos, como desprendimento de rebocos, cerâmicas, queda de marquises etc. “As inspeções devem ser constantes, sobretudo quando há revestimentos ou elementos decorativos mais sensíveis às intempéries. Isso pode mudar conforme as regiões no Brasil, em razão de maior ou menor incidência de chuva, o que tende a influenciar também na escolha do tipo de revestimento das fachadas, sendo a pintura muito comum”.

Ela destaca que no caso de edificações protegidas como patrimônio, há ainda a necessidade da conservação para que sejam resguardados os valores que foram atribuídos, sejam o histórico, cultural, simbólico, arquitetônico, artístico e ainda o de conjunto urbano. Nessas edificações em específico, é preciso estar atento aos critérios de preservação, conforme estabelecidos pelos órgãos responsáveis pela tutela (federal, estaduais ou municipais). Cabe, no entanto, aos municípios a regulamentação de incentivos à conservação, como, por exemplo, a isenção de Imposto sobre Serviço (ISS) e o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001, que regulamenta os art. 182 e 183 da Constituição Federal de 1988) estabelece as diretrizes gerais da política urbana e traz importantes instrumentos a serem aplicados pelo município. “Nesse sentido, as fachadas como elementos que constituem a cidade em seu conjunto, e que não se dissociam do volume dos edifícios e sua implantação no território, fazem parte da lógica do planejamento do desenvolvimento das cidades de modo sustentável, para além da questão estética, com vistas à conservação das áreas urbanas em prol do coletivo. Conservar as fachadas, portanto, não é apenas uma atividade que visa assegurar as boas condições da propriedade individual, mas asseguram a qualidade ambiental da cidade, considerando ser este um espaço coletivo por excelência”, explica a especialista.

Na visão dela, o momento atual demanda o investimento em pesquisa sobre tecnologia dos materiais para buscar reduzir os efeitos decorrentes das mudanças climáticas. “As chuvas têm se intensificado e afetam sobremaneira as fachadas, pois estas funcionam como a pele dos edifícios, levando assim a deterioração acelerada do revestimento, e implicando no aumento de custo de manutenção e conservação. Outro desafio é adequar as soluções técnicas às mais diversas realidades econômicas, de maneira sustentável e eficiente”. 

Imóveis possuem diferentes níveis de proteção 

Existem casos em que a manutenção e a conservação da fachada de um prédio são ainda mais restritas. Isso ocorre quando os imóveis são protegidos pelo seu valor arquitetônico. O arquiteto e urbanista Jefferson da Costa Lima explica que há diferentes níveis de proteção. O mais alto é o tombamento, em que toda a construção precisa ser mantida da forma original.  

Há também os imóveis preservados, que possuem um nível de proteção intermediária. Nestes casos, deve-se manter originais os telhados, as esquadrias e elementos arquitetônicos decorativos na fachada. Existem ainda os imóveis tutelados. Nesse modelo, não há um interesse específico na construção. Ele pode ser substituído ou modificado, após análise e aprovação do órgão de tutela. No entanto, por estarem situados no entorno dos bens preservados ou tombados, estão sujeitos a restrições para não descaracterizar o conjunto protegido.

“No Rio de Janeiro, os proprietários de imóveis tombados e preservados têm direito à isenção de IPTU. Mas eles precisam fazer esse pedido, não é algo automático. Em contrapartida, precisam manter as características conservadas e preservadas, que são coisas diferentes. A primeira diz respeito às condições dos materiais. A preservação se refere à manutenção de itens que não se encontram mais no mercado, como embasamentos da edificação feitas com pedras e argamassadas com óleo de baleia. Essa isenção precisa ser renovada a cada 10 anos”, explica.

Já em situações em que os imóveis precisam de reforma, os proprietários podem conseguir a suspensão do IPTU por até três anos para fazê-las. “Pode parecer pouca coisa num primeiro momento, mas quando estamos falando de regiões nobres da cidade, o IPTU representa um valor alto”. 

Ele comenta que a conscientização da população é um dos pilares mais complexos enfrentados pelos profissionais da área: “A nossa principal batalha no Brasil é fazer essa educação patrimonial. Explicar o sentido de se manter e preservar as fachadas e o todo o contexto. É uma luta difícil, mas a gente tenta. O nível de conscientização partindo diretamente do proprietário do imóvel tombado, ainda é muito raro”.

Uma revolução nas caixas de ar-condicionado 

Foi pensando na padronização e na segurança das fachadas que a empresa Caixa Smart decidiu investir no segmento de caixas de ar-condicionado. De acordo com o diretor, José Fábio Figueiredo, tudo começou há 19 anos, como um negócio de manutenção de fachadas. 

“Tivemos a experiência prática com a baixa qualidade das caixas de ar-condicionado existentes no mercado. A fabricação era feita por empresas de fundo de quintal, sem cuidados técnicos e de segurança. O mercado de refrigeração evoluiu com o tempo, mas os prédios já existentes não seguiram essa evolução. Eles não foram preparados para a instalação do ar-condicionado split, então as instalações foram feitas de qualquer forma, gerando impacto negativo nas fachadas”, comenta Figueiredo. 

Ele diz que a empresa é uma solução neste sentido: “Questionamos o cenário desse segmento de mercado. A Caixa Smart moderniza os prédios para as novas tecnologias de ar-condicionado, seja de split ou janela. Ela padroniza a fachada e é produzida pela indústria seguindo normas de engenharia, com testes de segurança”. 

O executivo acrescenta que a Caixa Smart é a maior empresa de fabricação de caixas de ar-condicionado do Brasil e que atua em oito estados, com mais de 60 mil caixas instaladas. “Temos condomínios clientes desde a orla de Balneário Camboriú (SC) até Fortaleza (CE). Atualmente, estamos iniciando operação no Rio de Janeiro, onde temos a missão de gerar mais valor para os condomínios, de mudar o impacto negativo gerado pela instalação sem padrão das máquinas de ar-condicionado na fachada, trazendo modernização, segurança e melhor estética”. 

Figueiredo explica que o ideal é que a aquisição das caixas seja feita de forma coletiva pelo condomínio. “A Caixa Smart pode ser instalada na maior quantidade dos edifícios, mas existem algumas restrições arquitetônicas que podem impactar. Por isso, nossos consultores comerciais visitam os prédios para analisar a fachada e viabilidade do projeto, sem nenhum. Com esse método de trabalho, entendemos os detalhes de cada prédio para analisar os modelos de caixa que poderão ser instalados. Temos diversos modelos justamente para encaixar na maior quantidade possível de situações”. 

Manutenção e restauração exigem planejamento 

A evolução tecnológica criou uma série de possibilidades referentes à manutenção, conservação e restauração das fachadas de um condomínio. Ao planejar esse momento, o síndico precisa estar ciente do que é possível fazer, de acordo com o orçamento disponível, para evitar problemas futuros.

O engenheiro civil Victor Moraes, CEO da BR Work — empresa de obras e serviços — diz que, antes de tudo, é necessário ter em mente a viabilidade econômica para a demanda. Dessa forma, haverá a segurança de que a obra não será feita pela metade e de que o investimento valerá a pena. “É muito importante verificar se os materiais escolhidos têm uma longa vida útil e, em caso de necessidade, consigam ser substituídos de forma rápida.”

E com o serviço realizado, é preciso fazer um monitoramento periódico para avaliar as condições da fachada. Isso pode ser feito por meio de checklists técnicos. “Existe uma periodicidade indicada para a manutenção da fachada, mas isso depende dos materiais com os quais ela foi feita, a tipologia do prédio e até a sua localização. A pintura de fachada, por exemplo, geralmente é feita a cada cinco anos. Mas, a cada dois, já são necessários alguns reparos menores. Em prédios de vidro, essa manutenção é mensal ou bimestral, dependendo da área. Existem normas estipuladas pelos fornecedores e é essencial que elas sejam seguidas.”

O especialista frisa que antes da realização da obra é essencial que o síndico informe aos moradores exatamente tudo o que vai ser feito. “Percebemos que existem muitos casos de conflitos causados nestes casos por conta de uma comunicação falha. É preciso que todos estejam cientes de tudo o que vai ser feito”

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Sobre fachadas, é importante saber: 

– A fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para a rua), laterais e posterior. Qualquer alteração nesses locais deve ser aprovada por unanimidade dos condôminos.

– Até a mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico original do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento

– Existe uma periodicidade indicada para a manutenção de cada fachada, mas isso depende dos materiais com os quais ela foi feita, a tipologia do prédio e até a sua localização.

– Existem casos em que a manutenção e a conservação da fachada são ainda mais restritas. Isso ocorre quando as construções são protegidas pelo seu valor arquitetônico. Os imóveis podem ser tombados, preservados ou tutelados. 

– Cabe aos municípios a regulamentação de incentivos à conservação, como por exemplo, a isenção de Imposto sobre Serviço (ISS) e o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

Por: Gabriel Menezes