Vazamentos nos condomínios: Saiba de quem é a responsabilidade e como se precaver

Um vazamento de água pode causar muitos problemas nos condomínios, como danos nas estruturas, desperdício de recursos e aumento nas contas. Por isso, é importante saber como identificar, prevenir e resolver esse tipo de situação. Atualmente, não há uma lei específica sobre condomínios e vazamentos, mas existem artigos do código civil para tratar do problema. 

De acordo com o advogado Sylvio Fonseca de Nóvoa, do escritório Jardim, Nóvoa, Palmeira e Marins Advogados, no artigo art. 1.336, IV está previsto que o condômino tem o dever de não fazer uso de sua propriedade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores. “Ademais, aplica-se normas sobre direito de vizinhança, onde o art. 1.277 dispõe que o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, onde as infiltrações se incluem nesse cenário de interferências prejudiciais’, explica. 

Sylvio esclarece que a atribuição por um vazamento é do condomínio quando ela é oriunda de uma área comum, como telhado, lajes, fachada e de tubulações compartilhadas da edificação, que são conhecidas como prumadas. Já a responsabilidade é do condômino quando ela se origina dentro de sua unidade, como em vazamento de tubulações horizontais, ralos, torneiras, vasos sanitários, duchas, falha na impermeabilização, sem que haja um fator de área comum envolvido.

Um tema bastante discutido e que gera muitas dúvidas é a respeito do rateio das despesas de uma obra para consertar vazamentos no condomínio. O advogado explica que, no caso da infiltração ser de responsabilidade do condomínio, trata-se de uma despesa extraordinária, e deve ser rateada pelos condôminos, sendo de responsabilidade exclusiva do locador. “Conforme art. 22, XX, da Lei do Inquilinato, não podendo a cobrança da taxa ser repassada ao inquilino, que apenas é responsável pelas despesas ordinárias do condomínio (art. 23, XII)”, informa.

O síndico profissional, Arthur Júnior, relata que a melhor maneira de solucionar esse problema é buscando em primeiro lugar um diálogo entre as partes envolvidas. “Outra sugestão, é que o síndico possa, se possível, apresentar ou indicar prestadores de serviços que sejam de fato especialistas para resolver tais transtornos. Isso já ocorreu comigo, de após realizar visita/vistoria no local com especialistas, já apresentar orçamentos. A forma de pagamento poderá ser inserida na cobrança da cota condominial, mediante a assinatura de documento/termo de responsabilidade, tudo devidamente orientado pelo jurídico do condomínio”, sugere. 

Vazamentos entre apartamentos alugados

O art. 22, I, desta Lei prevê como obrigação do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, enquanto o inciso IV dispõe que o locador deve responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Sylvio relata que o locatário, ao receber o imóvel, é obrigado a cuidar e conservá-lo como se fosse seu, conforme art. 23, II. 

“Assim, ocorrendo vazamento em apartamentos alugados, primeiro deve-se buscar onde está a origem do problema, pois sendo oriundo de uma área comum, a responsabilidade pelo reparo recairá sobre o condomínio. Sendo de outro apartamento, a atribuição será do vizinho em arcar com os reparos. A responsabilidade será do proprietário quando ocorrida no interior do apartamento, como desgaste de algum item cujo dever de conservação seja seu dever”, conta

“A responsabilidade também poderá ser atribuída ao inquilino quando ele vier a promover alguma intervenção dentro do imóvel que origine a infiltração, como troca de um chuveiro ou torneira que venha danificar a tubulação do apartamento, furar um cano ao pendurar um quadro ou fazer alguma obra que não seja necessária e sem anuência do locador”, complementa o advogado.

Fique alerta

Arthur Júnior informa que os principais indícios de infiltração nos condomínios são manchas claras ou escuras, limo, escorrimento, gotas de água pelo telhado ou paredes e forro de gesso manchado ou com “furos” causados pela água. “Entre as consequências de não efetuar os reparos de um vazamento estão queda de forro, lajes e revestimentos. As implicações ainda giram em torno de danos materiais, ou de vidas quando ocorre. Além da possibilidade de acionamento judicial por responsabilidade civil e quem sabe criminal por omissão e irresponsabilidade. Recomendamos que seja realizada uma vistoria no local. A ideia é tentar identificar se o problema é de responsabilidade do condomínio ou dos apartamentos. Em caso confirmado de que a responsabilidade é do apartamento, sugerimos que as partes dialoguem buscando a solução e a responsabilidade de cada um”, aconselha.

Ele também explica que quando há vazamentos nos condomínios é necessário emitir um comunicado e/ou notificação em casos em que não há retorno, e advertência ao condômino, concedendo prazo para manifestação e resolução do problema. “Fundamental para que o síndico não traga para si uma responsabilidade civil. É ideal que o gestor esteja sempre buscando estar cercado de profissionais que de fato tenham expertise no segmento, e não buscando o “menor” preço, pois tais situações, quando contratadas pelo menor preço, poderão resultar em consequências mais sérias e danosas ao condomínio”, disse o síndico.

O síndico pode prevenir vazamentos no condomínio através de inspeções regulares, manutenção preventiva, conscientização dos moradores e ação rápida em caso de identificação de vazamentos. É o que explica a Engenheira Civil Condominialista, Elaine, que traz algumas etapas essenciais para evitar vazamentos:

• Realizar inspeções regulares em todo o condomínio para identificar possíveis vazamentos;
• Implemente um plano de manutenção preventiva, verificando encanamentos, válvulas e torneiras;
• Conscientizar os moradores sobre a importância de relatar vazamentos imediatamente;
• Monitorar a pressão da água nas instalações para evitar problemas;
• Verificar o estado do telhado regularmente e realize reparos quando necessário;
• Limpar as calhas e ralos para garantir o escoamento adequado da água;
• Certificar de que o sistema de drenagem esteja funcionando corretamente;
• Tomar medidas imediatas para reparar vazamentos identificados;
• Manter registros detalhados de manutenções realizadas no condomínio;
• Certificar de ter um seguro adequado para cobrir danos causados por vazamentos;
• Importante o síndico(a) promover a conscientização sobre o uso responsável da água e contar com profissionais especializados para resolver problemas mais complexos.

Por: Fabiana Oliva