Inspeção predial: a sua está em dia?

A inspeção predial é um processo sistemático e detalhado realizado por profissionais qualificados, que consiste na avaliação minuciosa de todas as estruturas, sistemas e componentes de um edifício. Essa análise busca identificar possíveis problemas, falhas de funcionamento, desgastes e riscos à segurança, permitindo a elaboração de um plano de manutenção adequado e a realização de intervenções preventivas ou corretivas quando necessário.

Assim, a inspeção predial é de grande importância, pois pode detectar e solucionar problemas antes que se tornem mais graves, garantindo a segurança dos moradores, preservando o patrimônio, valorizando o imóvel e evitando custos elevados com reparos emergenciais ou obras de grande porte.

Mas apesar de sabermos da sua importância, como anda a inspeção do seu condomínio? Será que você sabe quais são os pontos cruciais para estar em dia com a manutenção de todos os espaços?

Fernando Santos, arquiteto e sócio-diretor da Santos Projetos, e facilitador da UniSecovi Rio, explica que a inspeção ou manutenção predial é como se fosse um check-up médico.

“Você tem um edifício que tem entranhas e, aos olhos leigos, isso não é visto, portanto, para evitar que existam problemas graves, é muito importante estar com a manutenção em dia. Hoje, por exemplo, no Rio de Janeiro, existe a Lei da Autovistoria, que obriga que os condomínios comprovem a sua manutenção a cada cinco anos. A lei, que é recente, é uma tentativa de instaurar uma espécie de cultura da manutenção, e vem dando certo”, diz o especialista.

Já Bruno Giachini Colangelo, engenheiro civil e CEO da Liderativa Assessoria e Projetos de Engenharia, explica que as inspeções prediais são regidas pela NBR 16.747, todos os critérios e parâmetros devem ser embasados nessa Norma, assim como nas leis vigentes em cada região, como a Lei da Autovistoria, no Rio de Janeiro.

“Podemos encontrar também referências normativas referente às inspeções na NBR 5.674, que trata sobre o plano de manutenção das edificações. Nela há uma tabela indicando a periodicidade da inspeção e manutenção conforme o elemento/componente, também referenciando o profissional responsável. Como exemplo, pela norma, as fachadas devem ser inspecionadas a cada três anos, instalações elétricas a cada dois anos, equipamentos de incêndio e revestimentos anualmente e outros com periodicidade ainda menor”, conta.

Critérios e parâmetros avaliados

Fernando Santos esclarece que, na inspeção, é necessário fazer uma geral nos sistemas prediais: fachada (sistema de vedação), pilares, vigas (estrutural), hidráulico, gás, etc. Tudo precisa ser analisado.

“A vistoria olha aquilo que está à vista. Então, se pensarmos bem, seria necessário olhar todos os apartamentos também. Não é obrigatório pela maioria das leis, mas é uma boa prática, sim! E eu digo isso por experiência, pois já vi unidades em vistorias muito propícias a se tornarem focos de incêndio devido aos materiais armazenados, e isso só conseguimos ver ao entrar na unidade”, relata.

O especialista explica ainda que as inspeções oficiais, como as da Lei da Autovistoria, devem ser realizadas por profissionais devidamente registrados e qualificados, e que possuam um olhar amplo de conhecimento sobre todas as áreas do prédio, normalmente um engenheiro civil registrado no Conselho Regional, ou um arquiteto. Os laudos também exigem ART e RRT, em alguns casos.

“É importante esclarecer antes a abrangência dessa vistoria. É um laudo que tem que ser completo e carregado de informações, mas ele é um laudo geral. Ele não atende demandas tão específicas. E o laudo cita também as melhorias que precisam ser feitas. É exatamente o check up. Você identifica e vai dando as soluções”, conta Fernando.

Já o engenheiro civil Bruno Giachini Colangelo diz que as inspeções periódicas, mais simples, devem ser feitas diariamente pelos funcionários do condomínio. “É uma obrigação de todos! Inclusive um dos itens preliminares da inspeção é a anamnese, que consiste na entrevista com pessoas conhecedoras da edificação, contudo na inspeção tratada na NBR 16.747, fica claro que deve ser contratado profissional habilitado e específico para as inspeções, inclusive, as inspeções podem demandar de profissionais de diferentes formações, dependendo das instalações, elementos e componentes a serem inspecionados”, diz.

Sinais e problemas que podem ser detectados numa inspeção

Durante uma inspeção predial, um dos itens mais relevantes a serem analisados é a estrutura da edificação. É necessário fazer uma busca minuciosa, principalmente em áreas com grande umidade ou infiltração, locais onde possui junta de dilatação das estruturas ou com incidência da maresia, para regiões litorâneas.

“Identificamos, com certa frequência, pontos de infiltração ou percolação de umidade, esses pontos são os que mais apresentam patologias estruturais. Vemos armadura (aquele ferro da estrutura) exposto, desplacamento do concreto ou revestimento. As estalactites e estalagmites, que são formações pontiagudas originadas das infiltrações que carregam o material que compõem o concreto, também são um bom sinal de identificação de futuros problemas estruturais graves”, diz Colangelo.

Em relação aos prédios comerciais, nada muda. A inspeção e as vistorias obrigatórias por lei devem ser seguidas com o mesmo afinco. “Os prédios comerciais tendem a estar mais em dia do que os prédios residenciais, porque o comercial normalmente é um investimento. E normalmente tem sistemas mais pesados, elevadores, eles já têm de longa data processos e cultura de manutenção mais arraigada do que residenciais. É diferente, mas o que temos que ver na vistoria é basicamente a mesma coisa”, diz Fernando Santos.

Frequência das inspeções

As inspeções prediais devem ser realizadas com a frequência adequada para cada região e agressividade ambiental. Construções expostas a ambientes de algum grau de agressividade, como regiões litorâneas, devem ter maior frequência.

“Podemos adotar duas formas de análise da periodicidade, sendo a primeira pela NBR 5.674, que trata das manutenções prediais, nesta norma, temos inspeções / vistoria mensais, trimestrais, anuais e até de três em três anos, dependendo dos componentes. Lembrando que esta inspeção da NBR 5.674 é pontual para cada componente da edificação. Já a inspeção completa, contida na NBR 16.747, há um entendimento de boas práticas, que pode ser seguido, com uma regrinha variando pela idade da edificação, conforme segue: Edifícios até 15 anos de existência, inspeção a cada 5 anos (ou 3 anos para locais de alta agressividade ambiental); construções entre 15 e 30 anos de existência, inspeção a cada 3 anos; construções entre 30 e 50 anos de existência, inspeção a cada 2 anos; para construções acima de 50 anos de existência, o ideal é realizar a inspeção anualmente. É necessário sempre verificar as leis regionais, pois existem cidades que determinam os prazos legais das inspeções”, explica Bruno Giachini Colangelo.

O especialista revela ainda que, ao não realizar as inspeções prediais na frequência adequada, as patologias podem vir à tona, gerando um alto custo de manutenção corretiva.

“Um exemplo é uma pequena infiltração, que pode se tornar uma grande infiltração, trazendo problemas estruturais que podem vir a se tornar grandes problemas estruturais. Se a correção ocorrer enquanto ainda é uma pequena infiltração, os danos e os custos são baixos. Quando a patologia ganha volume, como um grande dano estrutural, pode ser necessário evacuar o prédio para se fazer um reforço estrutural. Neste momento, os custos são muito elevados e o risco aos moradores é iminente”, diz.

Para Fernando Santos, na dúvida, o melhor é não querer economizar com um assunto tão sério quanto as inspeções:

“Eu vejo uma tendência que o síndico morador não tenha uma visão mais isenta do problema e que veja aquilo como uma necessidade. O morador sente mais no bolso e contesta mais a necessidade de se fazer. Mas isso não vale a pena, não está certo. Tem edifícios que não tem contratos de manutenção de portão, por exemplo. O custo é baixo, vale a pena avaliar para ter um suporte técnico de uma empresa, que vai dar realmente uma solução para o problema e não uma solução temporária. Nem sempre a gambiarra é a melhor solução, pois o que é barato hoje, pode custar muito caro amanhã, e a segurança não tem preço”, conclui.

Por: Mario Camelo