Fundos de investimento imobiliário (FIIs) – Vale a pena investir?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm ganhado destaque no cenário de investimentos, oferecendo uma alternativa para investidores interessados no mercado imobiliário. Cada FII tem sua própria estratégia de investimento e perfil de risco, permitindo que os investidores escolham aqueles que melhor se alinham aos seus objetivos.

Os FIIs são veículos de investimento coletivo que têm como principal objetivo aplicar recursos em ativos relacionados ao mercado imobiliário, o que pode incluir aquisição de imóveis físicos, possibilitando a participação em empreendimentos imobiliários, títulos de crédito imobiliário, entre outros, o que possibilita que mesmo investidores com recursos limitados participem do mercado imobiliário de maneira indireta. Os rendimentos gerados pelos ativos do fundo, como aluguéis e ganhos de capital na venda de imóveis, são distribuídos periodicamente aos cotistas na forma de proventos, podendo oferecer uma fonte de renda regular aos investidores.

Uma das grandes vantagens dos FIIs é relacionada à sua tributação.  A isenção tributária torna o investimento em FIIs extremamente atraente, uma vez que encoraja investimentos no setor imobiliário, além de torná-lo mais acessível a um público mais amplo.

Sob a ótica da tributação de cotistas, há isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos, desde que atendidas as seguintes condições: fundo com mínimo de 50 cotistas, cotas negociadas em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado e rendimento proveniente de aluguéis, arrendamentos, venda de imóveis do fundo ou juros sobre capital próprio. Além disso, o investidor não pode deter, individualmente, mais do que 10% das cotas do FII. Entretanto, quando falamos de ganho de capital na venda de cotas de FIIs, a tributação é à alíquota de 20% sobre o lucro obtido (não é considerado o valor total da venda). Necessário ressaltar, ainda, que em operações de resgate de cotas realizadas até 30 dias após a aplicação haverá incidência de IOF, que é calculado de forma regressiva, chegando a tributar 96% da rentabilidade caso o resgate seja feito no dia seguinte ao aporte.

Na hora de fazer a declaração anual para a Receita Federal, também é simples. Basta colocar informações e valores na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, na categoria 20: “Ganhos líquidos em operações no mercado à vista de ações negociadas em bolsas de valores nas alienações realizadas até R$35.000,00″.

Recentemente foi editada a Medida Provisória nº 1.184 de 28 de agosto de 2023, que definiu novas regras para a tributação de fundos de investimento, passando a valer a partir de 1º de janeiro de 2024, com a alteração das regras de isenção dos FIIs, causando preocupação aos investidores. Cumpre ressaltar que a medida afeta apenas FIIs pequenos (menos de 500 cotistas) e de baixa liquidez, que usualmente não são procurados por investidores. O que se apresenta é que a MP tem como objetivo desencorajar o uso dos FIIs para planejamentos patrimoniais sucessórios. Falaremos sobre isso na nossa próxima coluna!

Em síntese, os FIIs emergem como uma estratégia eficaz de diversificação de carteira, proporcionando uma alternativa acessível, de baixa complexidade e baixa tributação para a entrada no mercado imobiliário e, pra além da já grande vantagem de isenção de tributação, a distribuição regular de rendimentos e a potencial valorização das cotas tornam esses fundos atrativos para aqueles que buscam retornos consistentes a longo prazo. A transparência, liquidez e a gestão profissional dos FIIs ampliam as vantagens, consolidando-os como uma opção relevante para investidores que buscam otimizar seus ganhos no cenário financeiro atual.

Colunista: Evelyne Lys, sócia co-fundadora da Essencial Jurídica